橫崗創業園寫字樓招租誠信企業「多圖」

產業地產是一個比較新的概念，但也是一個實踐性很強的投資領域。我們通常看到的文旅地產、產業園區、養老地產及物流地產等都是比較典型的產業地產分支。

為了更簡單清晰地理解產業地產的發展歷程及內涵，可以借用數學方程式來解析一下產業地產的前世今生：

一、傳統方程式：產業地產=工業地產

產業地產

工業地產概念來由已久，正如常規住宅地產是給人及人的生活方式蓋房子。那么，工業地產是給機器及生產過程蓋房子。

產業地產起源于工業地產，也就是說，的產業地產概念就是第二產業的二級地產開發，因為工業在產業劃分上屬于第二產業，的工業地產是拿到土地使用權之后蓋房子，屬于二級開發。

二、常規方程式：產業地產=區域經濟 產業研究 土地運營

產業地產開始兼顧宏觀、中觀及微觀層面的融合發展，而不再局限于蓋房子。隨著經濟發展的重要，產業地產的產業范疇不再局限于第二產業，開發階段也不再局限于二級開發。

就產業而言，除了常規的、第二、第三產業，逐漸延伸到、第二、第三產業的融合發展，也可能形成新的跨界產業、新興產業，比如所謂的新型工業M0及2.5產業等。

產業用房是指從事工業生產為主以及介于第二與第三產業之間，容納研發、孵化、中試等型產業功能的建筑，包括工業廠房和研發用房。為進一步降低業用房成本，因此市政府出臺了專門政策嚴控產業用房租金過快上漲，依法依規規范產業用房租賃市場。

產業用房

二、深圳產業用房有哪些新政策？

《措施》從六個方面提出了20條具體措施。首先是加強規劃統籌，加大供應力度，確保符合深圳高質量可持續發展需要與產業規劃的好項目有空間可落。《措施》中提出將鼓勵各區采取異地置換、產權入股等方式，促進老舊工業區連片升級、功能優化，建設高標準產業空間。

深圳還將加強對舊工業區綜合整治的引導和支持。舊工業區相關權利人可按規定增加一定比例的輔助性公用設施，適當增加滿足基本需求的研發辦公、配套商業空間，完善產業及配套功能，改善舊工業區環境品質。在這方面，市、區政府將給予一定補助。至2020年，全市完成舊工業區綜合整治建筑面積低于500萬平米。

此外，將鼓勵各區通過配建、收購、整治統租和“市場配置、政府補貼”等方式，加大型產業用房籌集力度。推動國有企業通過利用存量用地、城市更新、整治統租等渠道，加大型產業用房供應；對社區股份公司自主盤活老舊工業區等集體物業用作型產業用房的，各區給予一定財政資助。到2020年，全市新增建設籌集型產業用房建筑面積不少于800萬平方米。

4.租金繳納

通常情況下，廠房租金的繳費方式有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。

少數情況下，有房東會收取少量月租金，根據企業經營狀況進行利潤分成。如果房東提到這一點，并且企業愿意風險分攤，雙方可以將其作為重點來談判。因為其中有許多不確定的因素，處理不當，后續可能會引起爭議。

5.環評辦理

生產型企業是必須要做環評的。環評即“環保影響評估”，只有環評合格后，企業才可以動工生產。

所以在挑選廠房時，需要留心廠房資質能否申辦環評，找環評公司或環保公司去看現場，確認是否能夠辦理環評，避免后續因為環評問題造成糾紛。

6.區域政策

在進行廠房選擇時，需要考慮廠房所在的行政區域內是否有相關政策，如產業補貼政策等，尤其需要注意稅收政策。提前了解這些信息，可以防止在辦理有關工商登記、稅務登記的過程中遇到障礙，影響投資計劃的進度。

而對于外資企業而言，更應當向擬投資地的工商、稅務、外資管理機關了解當地的產業政策，充分了解享受當地的優惠政策的企業條件，也避免因與當地產業政策沖突而使投資計劃停滯。

TIPS

初創企業建議選擇帶有裝修的廠房，盡量選擇設備完善、服務配套的工業區或開發區內的標準廠房，這樣企業可以快速辦起來也省去很多裝修的麻煩。

一般而言，配套設施完備且已經部分完成招商、投入使用的工業區廠房為合適，標準廠房在設計上能夠滿足一般工業加工企業的生產要求，已經使用的工業園區，在園區管理、工商稅務等配套設施的配備上都有利于企業快速投產，并為后續的有關工作的開展提供便利。