蕪湖小區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)在線(xiàn)服務(wù)

物業(yè)托管對(duì)電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實(shí)質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過(guò)程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：

電梯保養(yǎng)數(shù)量大。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，電梯維保費(fèi)用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長(zhǎng)，其基本的方法和途徑就是增加每個(gè)電梯工電梯維保的數(shù)量，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準(zhǔn)難以達(dá)到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險(xiǎn)增大，形成循環(huán)。

電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的一項(xiàng)工作，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)很難掌握，因此非電梯專(zhuān)業(yè)人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實(shí)處也很難界定。

面對(duì)電梯維保現(xiàn)狀，如何管控當(dāng)前電梯維修保養(yǎng)存在的問(wèn)題，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當(dāng)前物業(yè)公司面臨的一個(gè)共同問(wèn)題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個(gè)方面入手：

一、建立維保人員檔案。對(duì)電梯維保公司派駐人員進(jìn)行考察，考察從3個(gè)方面入手：1、通過(guò)詢(xún)問(wèn)維保程序、工作細(xì)節(jié)初步了解維保人員的理論知識(shí)。2、查看維保人員的工作年限，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗(yàn)水平。3、確定現(xiàn)場(chǎng)維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場(chǎng)維保質(zhì)量。經(jīng)過(guò)細(xì)致的前期準(zhǔn)備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維保現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。

二、規(guī)范維保人員按計(jì)劃保養(yǎng)。電梯按一定時(shí)間間隔進(jìn)行保養(yǎng)是保證電梯安全運(yùn)行的關(guān)鍵，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整、潤(rùn)滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運(yùn)行。按計(jì)劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？

物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

(1)按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；

(3)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

(5)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

(6)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

(7)每半年向業(yè)主會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

(8)定期聽(tīng)取業(yè)主會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

物業(yè)管理是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？

幾位“業(yè)外專(zhuān)家”一致認(rèn)為，把物業(yè)管理視為城市管理的一部分“這個(gè)認(rèn)識(shí)有誤區(qū)”。他們認(rèn)為，正是因?yàn)檫@種認(rèn)識(shí)誤區(qū)，使現(xiàn)在的物業(yè)管理“變成了政府政治經(jīng)濟(jì)管理的末端” ；而且正是因?yàn)樾袠I(yè)的“基本定位沒(méi)搞清楚”，導(dǎo)致物業(yè)管理管了許多“不該管”的事。所以，他們主張“物業(yè)管理行業(yè)需要在定位上反思”。 “物業(yè)公司是企業(yè)，不能作為行政體制的末梢而存在”?！罢桓顿M(fèi)，為業(yè)主服務(wù)怎么是城市管理的一部分呢？”

那么，物業(yè)管理是否是“城市管理的一部分”，是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？筆者的回答是肯定的?！皹I(yè)外專(zhuān)家”們之所以會(huì)提出上述偏激觀點(diǎn)，其根源在于缺乏對(duì)物業(yè)管理性質(zhì)科學(xué)的認(rèn)識(shí)。當(dāng)前理論界對(duì)物業(yè)管理性質(zhì)主要有兩種看法， 一種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認(rèn)為物業(yè)管理是私人管理即經(jīng)營(yíng)性管理。筆者認(rèn)為這兩種看法都有失偏頗。因?yàn)?，物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)具有明顯的二重性。物業(yè)管理企業(yè)一方面要為小區(qū)業(yè)主提供純粹私人性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性的管理服務(wù)，從這一意義上看，物業(yè)管理具有私人有償服務(wù)性質(zhì)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以增進(jìn)物業(yè)區(qū)域業(yè)主或使用人的共同利益為根本宗旨，應(yīng)把物業(yè)公共管理服務(wù)作為其核心業(yè)務(wù)，并應(yīng)在物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)中體現(xiàn)出來(lái)。 所以，從本質(zhì)上講物業(yè)管理又具有社會(huì)公共管理屬性，屬于公共管理微觀的公共事務(wù)管理層次。