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廣州宅基地買賣合建糾紛中如何評估房屋價值？

  張靜律師解答：宅基地房的評估有三種方法，按評估出來的價值從高到底依次是：市場收益法、新置市場法、重置成本法。重置成本法是指在評估基準日標的重新購置或建造資產所耗費的總成本,在此基礎上扣除資產已使用的價值,計算其尚余價值的一種評估方法。收益法主要是反映市場供求價值的一種方法,該方法主要體現為房屋的租金。一份報告中可以同時采用幾種方式評估。如下面這個案件，賣家主張采用重置成本法評估，買家主張采用新置市場法評估。終評估公司兩種方法都采用了，然后再來個宅基地土地的價值為186547元,上蓋物價值為683455元，相當于上蓋物的價值中和了兩種評估方法的價值。

判z決書節選：

因梁買家在本案中提出要求林產權人賠償損失的主張,雙方對賠償的標準無法達成一致意見,梁買家向法z院提出對涉案房屋的價值進行評估的申請。法z院依法委托廣州市華某價格事務所有限公司對上述標的物進行評估。評估過程中,雙方對評估方式提出意見,林產權人認為依法應當按照重置成本法評估確定房屋價值,梁買家認為應當采用新置市場法評估確定房屋價值,因雙方對評估方式方法存在爭議,經林產權人、梁買家雙方同意,本次評估分別采用爭議的兩種方法對涉案房屋的價值進行了評估。評估公司于2019年12月9日出具評估結論書顯示,評估價格結論:1.涉案房屋根據重置成本法評估的價值為444328元。2.涉案房屋根據新置市場法評估的價值為870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地價值為186547元,上蓋物價值為683455元。梁買家為本次評估預付評估費15000元。經向評估公司詢問,此次評估費的計付以評估標的為依據計付,評估方法不影響評估費的計付。

廣州宅基地買賣合同買家能要求按拆遷標準賠償嗎？

  張靜律師解答：不能。一個地方如果即將拆遷，勢必導致眾多宅基地買賣合同無效的訴z訟。此類訴z訟中，買家大多會要求按拆遷標準賠償，但都不會得到法z院支持。法z院一般是評估宅基地上蓋房屋的價值，然后判z決返還購房款，有增值的再賠償全部或部分增值損失。如下面這個案件，法z院就不支持買家要求按拆遷標準賠償的訴求。

關于涉案《房屋轉讓協議書》無效的損失范圍確定問題。根據《土地管理法》第九條規定,宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。據此可知,宅基地使用權的主體具有特定的身份屬性,因此,宅基地使用權的價值亦因主體的特定性,而同樣具有身份的特殊性質,其價值變化不應計入合同無效后的損失范圍。熊買家因合同無效所遭受的損失,應為涉案房屋上蓋建筑物價值與原購房款之間的差額。熊買家認為涉案房屋處于廣州市黃埔區南崗南街的舊城改造房屋,樓房升值損失應按現時舊城改造標準對其進行賠償,依法無據,本院不予采納。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效，押金應返還。如下面這個案件，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報建，導致承租賃商鋪后無法辦理營業執照，起訴返還押金和進場費。一審法z院認為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進場費返還。

本院認為,根據本案查明的事實,涉案房屋是廣州市白云區太和鎮xxx路11號二樓,而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結構,層數1。雙方在庭審中承認其在簽約前已告知只有宅基地證,沒有承諾是有產權證的,其到廣州市規劃局申請信息公開,但回復是查詢不到涉案房屋的相關信息,故不能提供合法的報建手續及產權證明。因此,根據《z高人民z法z院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關于“出就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承訂立的租賃合同無效”的規定,宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪租賃合同》無效。《合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。”故羅房東應予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費4000元、鋪租進場費4000元。

廣州不服宅基地房屋價值評估報告怎么辦？

  張靜律師解答：對評估報告不服可以提異議，法z院可以要求評估人作出解釋或補充。當事人收到補充后仍不滿的，可以交費由評估人出庭接受詢問。但除非有證據證明評估人沒有資格或評估程序，是不能申請重新評估的，法z院仍會按評估報告判z決。

相關法律規定：

《z高人民z法z院關于民事訴z訟證據的若干規定》第三十七條規定：人民z法z院收到鑒定書后，應當及時將副本送交當事人。當事人對鑒定書的內容有異議的，應當在人民z法z院期間內以書面方式提出。對于當事人的異議，人民z法z院應當要求鑒定人作出解釋、說明或者補充。人民z法z院認為有必要的，可以要求鑒定人對當事人未提出異議的內容進行解釋、說明或者補充。

第三十八條規定：當事人在收到鑒定人的書面答復后仍有異議的，人民z法z院應當根據《訴z訟費用交納辦法》第十一條的規定，通知有異議的當事人預交鑒定人出庭費用，并通知鑒定人出庭。有異議的當事人不預交鑒定人出庭費用的，視為放棄異議。雙方當事人對鑒定意見均有異議的，分攤預交鑒定人出庭費用。

第三十九條 鑒定人出庭費用按照證人出庭作證費用的標準計算，由敗訴的當事人負擔。因鑒定意見不明確或者有瑕疵需要鑒定人出庭的，出庭費用由其自行負擔。人民z法z院委托鑒定時已經確定鑒定人出庭費用包含在鑒定費用中的，不再通知當事人預交。