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廣州簽訂認購書后不買房了，首付款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首付款能退。如下面這個案件，簽訂認購書后，繳納了5萬定金和20萬首期款，終法z院認定因購房人單方解除協議，定金不退，首期款退還。

判z決書節選：

關于5萬元定金應否沒收?對此,分析如下:鄭某與萬某公司在履行1404房認購協議過程中,鄭某認為購買價格過高提出要求換房,雖然退房審批表及解約協議中關于5萬元定金撻定的字樣是在萬某公司審批后書寫,但因換房一事由鄭某單方提出,且根據萬某公司提交的同一棟樓其他樓層04房型在2018年8月左右的交易價格可知,鄭某購買的1404房的價格并未明顯高于相同z房型的房屋,即鄭某認為萬某公司有過錯而導致其換房的理由不成立,在此情況下,1404房未能依約訂立商品房買賣合同系因鄭某一方原因所致,根據雙方簽訂的1404房認購協議的約定,若乙方要求退房并經甲方同意的,甲方不再返還乙方定金,故萬某公司有權沒收鄭某已付的定金5萬元,鄭某認為萬某公司違約,要求萬某公司雙倍返還定金合計100000元,依據不足,不予支持。

關于1404房的房款20萬元,雙方交易不成之后萬某公司同意返還,故鄭某要求返還房款20萬元,予以支持,關于利息,因萬某公司于2019年1月22日向鄭某發送律師函明確告知不繼續交易,故從2019年1月22日起按中國人民銀z行同期同類貸z款利率的標準計至付清款日止,超出部分,不予支持。

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廣州商品房質量有問題能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：一般不能，一般只要房屋通過竣工驗收備案就說明房屋符合收樓條件。處罰有充分證據證明通過了竣工驗收備案，但仍然有嚴重影響居住的質量問題，這個就需要由法官來自由裁量是否符合拒絕收樓的條件了，風險很大。

相關法條：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十一條：出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,買受人以商品房質量存在瑕疵為由拒絕接收,并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的,不予支持,但買受人有證據證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質量問題承修義務。

商品房符合合同約定的交付條件,且合同約定的交付期限屆滿,出賣人已經依約通知買受人接收商品房,買受人無正當理由拒絕接收的,視為辦理交付手續的期限屆滿之日商品房已經交付。

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1、商品房不符合收樓條件，仍然收樓了還能索賠逾期交房違約金嗎？

  張靜律師解答：不能了，只能要求賠償實際損失了。

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條：買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的,不予支持。但買受人可以請求出賣人依據法律規定或者合同約定完善商品房交付條件,并賠償因此造成的實際損失。

2、開發商能以購房人沒有繳納物業費抗辯逾期交樓嗎？

   律師解答：不能。

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十三條：商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修、前期物業費等為由拒絕交付商品房的,不予支持。

廣州簽訂認購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時也要看開發商那邊的態度，是同意解除還是反訴要求繼續履行，如其反訴繼續履行的話，購房人可能要承擔違約責任和繼續履行的責任。如下面這個案件，因開發商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項退還。

判z決書節選：

法z院認為：案涉《認購合同》合法有效。依據該合同約定，李買家作為買方應在約定的時間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權解除合同、沒收定金?，F李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權行使約定解除權并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據合同約定，該函件自寄出之日起2日內即2019年9月26日視為送達對方，故法z院確認上述合同自該函送達對方之日即2019年9月26日解除。

根據《合同法》第九十七條的規定，合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權證代辦費1200元、貸z款服務費6000元、委托公證費2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應返還的上述款項中扣除，法z院予以準許。

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