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廣州海珠區黃埔區荔灣區農村宅基地房買賣糾紛律師

廣州如何區分宅基地買賣合同是否有效，怎么判斷？

  律師您好。我想咨詢一下，我們家幾代人都住在城市，有城市戶A口，但是現在城市污染太嚴重，我們家商量了一下，決定到農村和一農村朋友買地，正在商量農村宅基地買賣合同。但是不知道是否有效。想請教一下，哪些宅基地買賣合同是有效的，哪些是無效的，怎么區分呢？根據我國《土地管理法》的有關規定，農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。

律師解答：您好，宅基地買賣合同是否有效，應分情況來看待。一般來講，法Z院認定宅基地買賣合同是否有效，主要會考慮以下幾方面內容：

1、法律、法規、部門規章和政策；

2、賣房人的現有居住條件；

3、該房產項下的土地使用權性質；

4、房產交付的實際情況；

5、不是同一個集體經濟組織的成員。

結合上述所列的要件，我們再來分析以下具體的買賣合同有效性問題。

1、對于城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說，因為法律法規已有明確規定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定，因此，該買賣合同是無效的；

2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身就是該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有，因此不應該使用《中華人民共和國物權法》的相關規定，只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為，都應該認定買賣合同有效。如果不是本村村民，雖經雙方同意，但未有約定，事后也未協商一致，則房屋所有權仍歸原所有人，對改建、擴建的費用，由房屋所有權人折價補償。

根據您所提供的情況，因為您家都是有城鎮居民，屬于第Z一種情況，因而不能購買農村宅基地，即便簽訂了合同，也是無效的。以上就是我對您問題的解答，希望能對您有所幫助。

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廣州海珠區宅基地買賣合同及拆遷款糾紛律師

廣州宅基地買賣合同無效后拆遷款歸誰？

  1995年10月，陳某將自家宅基地上房屋以6.5萬元價格賣給城鎮居民王先生。2001年11月，該房屋被劃入拆遷范圍內，王先生因此獲得拆遷補償款18.8萬元。因此陳某起訴要求王先生返還拆遷補償款，扣除買房款后共計12萬元。

法Z院認為，宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。由于被告王先生非農村居民，與原告陳某之間房屋買賣的行為，已經了集體組織的權益，違反了法律的強制性規定，應認定為無效。

盡管房屋買賣合同無效，但陳某通過公平的買賣行為已經獲得在當時而言與其房屋價值等值的價款。而在距離賣房已達12年之久后，陳某基于該房屋在拆遷時升值，確認合同無效可獲得一定利益的原因提起，在一定程度上違背了誠實信用的原則。從現有證據上看，雖然系爭房屋的拆遷補償款高于房屋買賣價格，但系因房屋升值因素所導致，且該款項是政府對被告拆遷后的安置問題進行的基本補償，被告并未因此而獲利。在陳某主張合同無效后，若僅依被告所獲之拆遷款相互返還，對被告則顯失公平。對于多占的宅基地的情況，要予以糾正，即使因自然災害等原因滅失，也不應當重新分配。法Z院綜合考量雙方利益和此案具體情況，確定被告應按照20%的比例返還陳某房屋價款，數額為2.3 萬余元。

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