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廣州開發(fā)商延遲交房，購房者可以解除合同嗎？

    張靜律師解答：可以，但解除合同應(yīng)在法定期限內(nèi)提出，期限為有催告的情況下三個月，無催告的情況下為一年。

判z決書節(jié)選：

泰某行使合同解除權(quán)是否超過法定除斥期間。由于泰某現(xiàn)在才提出解除合同,故對解除合同的審查應(yīng)適用《合同法》及《z高人民z法z院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。雙方合同約定廣保公司需于1994年12月31日交付涉案房屋,并未約定具體的時間,但時至今日,廣保公司仍未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書、亦未交付房屋,違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)。即便泰某未在解除事由出現(xiàn)后的法定時間內(nèi)行使合同解除權(quán),但泰某于2018年11月20日發(fā)函給廣保公司再次要求廣保公司三個月內(nèi)交付房屋和辦理房產(chǎn)證,廣保公司收到該函件后在合理期限內(nèi)仍未履行上述義務(wù),泰某作為守約方仍有權(quán)行使法定解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第九十六條款的規(guī)定,合同自通知到達(dá)對方時解除。因此, 1994年12月29日、2003年6月4日簽訂的《廣保公司貿(mào)易鋪面轉(zhuǎn)讓合同》及《商品房買賣合同》均于2019年2月26日解除。

相關(guān)法律規(guī)定：

《z高人民z法z院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：

根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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廣州如何認(rèn)區(qū)分是商品房買賣合同關(guān)系還是借z款關(guān)系？

  張靜律師解答：由法z院根據(jù)案件證據(jù)進(jìn)行審核認(rèn)定，如下面這個案件，法z院就認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系，不是借z款關(guān)系。

關(guān)于爭議焦點一，賈某與國某公司之間為商品房買賣合同關(guān)系抑或借z款關(guān)系的問題。

首先，賈某主張其與國某公司之間為商品房買賣合同關(guān)系，為此提交了其與國某公司之間簽訂的《商品房買賣合同》、支付購房款的銀z行憑證、并辦理了商品房預(yù)售合同備案登記，以上證據(jù)已經(jīng)形成完整證據(jù)鏈，足以證明賈某與國某公司之間存在房屋買賣合同關(guān)系。

其次，根據(jù)本案查明事實，賈某與國某公司之間無訂立借z款協(xié)議，李某與國某公司簽訂的借z款協(xié)議亦無賈某的確認(rèn)或追認(rèn)，李某亦無取得賈某的授權(quán)代表，李某以其本人名義與國某公司之間訂立的借z款協(xié)議效力不能及于賈某。

再次，雖然李某及國某公司相關(guān)工作人員在769號案件中均稱賈某與國某公司之間為借z款關(guān)系，國某公司收取的案涉1000萬元款項即為前述借z款。但該筆款項為東悅酒店所支付，而東悅酒店的法定代表人為賈某母親，東悅酒店付款時出具的《授權(quán)書》及付款憑證均明確表明該筆款項為代替賈某向國某公司支付的購房款，在胡某無進(jìn)一步證據(jù)證明李某為東悅酒店出資人或?qū)嶋H控制人，亦無證據(jù)顯示賈某確認(rèn)其通過東悅酒店支付給國某公司的1000萬元款項是用于李某與國某公司之間借z款協(xié)議的情況下，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不足以證明賈某通過東悅酒店向國某公司支付的款項即為李某與國某公司之間所訂立的借z款協(xié)議項下借z款，即不足以證明賈某向國某公司出借1000萬元的事實。

綜上，賈某為證明其與國某公司之間為商品房買賣合同關(guān)系，并非借z款關(guān)系。一審法z院認(rèn)定雙方之間為借z款關(guān)系，屬于認(rèn)定事實錯誤，本院依法予以糾正。

廣州簽了認(rèn)購書不買房了，開發(fā)商能起訴買家強(qiáng)制簽訂房屋買賣合同嗎？

  張靜律師解答：不能，開發(fā)商只能沒收定金，如有證據(jù)證明沒收定金也不足以彌補(bǔ)其損失的，可以要求法z院增加賠償。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第五條：當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù),守約方請求人民z法z院判z決強(qiáng)制簽訂房屋買賣合同的,不予支持。預(yù)約合同約定的定金等違約責(zé)任明顯不足以彌補(bǔ)守約方的信賴?yán)鎿p失,守約方請求增加賠償?shù)?可予支持。

廣州商品房買賣合同約定綠地、露臺等共有部分贈送給業(yè)主有效嗎？

  張靜律師解答：將業(yè)主共有的面積贈送給某個業(yè)主的約定無效。

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十一條：商品房買賣合同違反規(guī)劃,約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺等贈與買受人或者由買受人,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效。

《物權(quán)法》

第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委z員會或者更換業(yè)主委z員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。