農(nóng)村房屋拆遷訴z訟咨詢優(yōu)選商家

廣州海珠區(qū)黃埔區(qū)荔灣區(qū)農(nóng)村宅基地房買賣糾紛律師

廣州如何區(qū)分宅基地買賣合同是否有效，怎么判斷？

  律師您好。我想咨詢一下，我們家?guī)状硕甲≡诔鞘校谐鞘袘鬉口，但是現(xiàn)在城市污染太嚴(yán)重，我們家商量了一下，決定到農(nóng)村和一農(nóng)村朋友買地，正在商量農(nóng)村宅基地買賣合同。但是不知道是否有效。想請(qǐng)教一下，哪些宅基地買賣合同是有效的，哪些是無效的，怎么區(qū)分呢？根據(jù)我國《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。

律師解答：您好，宅基地買賣合同是否有效，應(yīng)分情況來看待。一般來講，法Z院認(rèn)定宅基地買賣合同是否有效，主要會(huì)考慮以下幾方面內(nèi)容：

1、法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策；

2、賣房人的現(xiàn)有居住條件；

3、該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)；

4、房產(chǎn)交付的實(shí)際情況；

5、不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

結(jié)合上述所列的要件，我們?cè)賮矸治鲆韵戮唧w的買賣合同有效性問題。

1、對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買宅基地的買賣合同來說，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)已有明確規(guī)定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買賣合同是無效的；

2、對(duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，因?yàn)榧w成員本身就是該集體的一員，對(duì)于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購買行為，都應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。如果不是本村村民，雖經(jīng)雙方同意，但未有約定，事后也未協(xié)商一致，則房屋所有權(quán)仍歸原所有人，對(duì)改建、擴(kuò)建的費(fèi)用，由房屋所有權(quán)人折價(jià)補(bǔ)償。

根據(jù)您所提供的情況，因?yàn)槟叶际怯谐擎?zhèn)居民，屬于第Z一種情況，因而不能購買農(nóng)村宅基地，即便簽訂了合同，也是無效的。以上就是我對(duì)您問題的解答，希望能對(duì)您有所幫助。

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廣州海珠區(qū)宅基地買賣合同及拆遷款糾紛律師

廣州宅基地買賣合同無效后拆遷款歸誰？

  1995年10月，陳某將自家宅基地上房屋以6.5萬元價(jià)格賣給城鎮(zhèn)居民王先生。2001年11月，該房屋被劃入拆遷范圍內(nèi)，王先生因此獲得拆遷補(bǔ)償款18.8萬元。因此陳某起訴要求王先生返還拆遷補(bǔ)償款，扣除買房款后共計(jì)12萬元。

法Z院認(rèn)為，宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。由于被告王先生非農(nóng)村居民，與原告陳某之間房屋買賣的行為，已經(jīng)了集體組織的權(quán)益，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

盡管房屋買賣合同無效，但陳某通過公平的買賣行為已經(jīng)獲得在當(dāng)時(shí)而言與其房屋價(jià)值等值的價(jià)款。而在距離賣房已達(dá)12年之久后，陳某基于該房屋在拆遷時(shí)升值，確認(rèn)合同無效可獲得一定利益的原因提起，在一定程度上違背了誠實(shí)信用的原則。從現(xiàn)有證據(jù)上看，雖然系爭(zhēng)房屋的拆遷補(bǔ)償款高于房屋買賣價(jià)格，但系因房屋升值因素所導(dǎo)致，且該款項(xiàng)是政府對(duì)被告拆遷后的安置問題進(jìn)行的基本補(bǔ)償，被告并未因此而獲利。在陳某主張合同無效后，若僅依被告所獲之拆遷款相互返還，對(duì)被告則顯失公平。對(duì)于多占的宅基地的情況，要予以糾正，即使因自然災(zāi)害等原因滅失，也不應(yīng)當(dāng)重新分配。法Z院綜合考量雙方利益和此案具體情況，確定被告應(yīng)按照20%的比例返還陳某房屋價(jià)款，數(shù)額為2.3 萬余元。

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