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廣州通過打官司以房抵債來規避限購和可行嗎？

    買賣雙方通過簽訂的民間c借c貸合同，合同中約定以房抵債，實際上是房屋買賣，通過法x院或者簽訂和解協議申請法x院確認的方式，達到規避限購和稅收的目的。

     律師解答：當事人以債c務糾紛訴至法x院，在中達成以房抵債協議，經審查，當事人未履行物的交付行為的，法x院不應出具調解書予以確認，仍應按原債的關系進行審查和處理，以防范的發生。

廣州商鋪售后包租合同有效嗎？

售后包租是開發商為了促進銷售，在商品房出售時與買受人約定：在出售后的一定期限內由該開發商以代理出租的方式進行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》1條規定房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對于售后包租是否認定無效?該解答已明確，新中國成立前發的老地契已經沒有法律效力提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯x一住房可免征營業稅和個稅。

   律師解答：《商品房銷售管理辦法》1條的規定屬于管理性規定，且非c法律和行規，因此不影響售后包租行為的效力。實踐中要區分售后包租與借貸融資的關系，如果不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的的售后包租，應認定為借貸融資關系，而非商品房買賣合同關系。根據2011年施行的《c高人c院關于審理非c法c集c資案件具體應用法c律若干問題的解釋》第2條規定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非c法c吸收資金的，符合解釋條款規定的條件的，應當依照76條的規定，以非c法吸收c公眾存款罪處罰。需要特別注意的是：非家庭成員之間的房產贈予合同，必須經公證處公證，所需繳納公證費與繼承公證費收取方式相同。

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廣州張靜律師多年來代理大量房產案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州集體土地建設用地使用權證被涂改過還有效嗎？

基本案情：

    涉案土地的集體土地建設用地使用證號為嶗集建[92]字第51988號。該土地上房屋原系車某所有，后分家給了車某。鄭某自1992年起即實際控制使用本案爭議房屋，1998年對該爭議房屋進行裝修后實際入住。鄭某一直持有該房屋的土地使用證，該證上的使用者及相應地籍檔案材料中土地使用者均經涂改為“鄭某”。2012年3月，車某申請某省人民A政府行政復議。2012年6月，省人民A政府作出被訴行政復議決定，撤銷涂改后的嶗集建[92]字第51988號集體土地建設用地使用證。根據規定，凡是涉及土地證書中姓名、面積、用途等內容發生變更的，須經原發證機關審批變更土地證書。鄭某不服，提起行政。

法A院裁判：

   根據1989年《土地登記規則》第二十五條、第二十八條、第四十一條、1995年《土地登記規則》第六十三條規定，涉及土地權屬、土地主要用途發生變更及土地使用權轉移的，應依法申請變更登記，而不能采取偽z造、擅自涂改和等方式。本案中，根據鄭某提交的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設用地使用證原件及被告某省人民A政府提交的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設用地使用證檔案等證據，明確顯示出涉案土地使用權人均系通過涂改方式變更為“鄭某”。因此該涂改行為事實清楚，顯屬無效，被告某省人民A政府復議決定撤銷涂改后的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設用地使用證，符合法律規定，遂判駁鄭某的請求。答：本案涉及老地契效力問題及城鎮居民能否辦理宅基地使用權變更登記。

典型意義：

   集體土地建設用地使用權證是指經土地使用者申請，由縣級以上人民A政府頒發的確認集體土地建設用地使用權的法律憑證。根據規定，凡是涉及土地證書中姓名、面積、用途等內容發生變更的，須經原發證機關審批變更土地證書。應該說，在農村宅基地上的房屋轉讓過程中擅自涂改土地使用證上的使用權人姓名的現象并不少見，殊不知土地權屬使用證書是不能私自涂改的，凡擅自涂改證書的，一律認定為無效。因此，不論原告通過何種方式取得涉案土地使用權證，都無法改變該證被涂改的客觀事實，故被告某省政府認定原告持有的經涂改的土地使用權證書無效法律依據充分，法A院駁回原告的請求正確。如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應當在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

廣州購買劃撥土地上的房屋，買賣協議有效嗎？

沈某等人購買了益律公司一處房產，土地權屬為有償劃撥性質。雙方還約定若遇到政府征收拆遷，拆遷補償款都歸沈某等條款。后果遇拆遷，益律公司與相關征A地單位簽訂拆遷補償安置協議書，并領取相關拆遷款，只支付其中部分款項給沈某等人而未支付全部。沈某等人訴至法A院。實踐中，有部分農民往往由于各種原因離開原有經濟組織，落戶到城鎮，那么，這樣的話，其原有的宅基地還能否登記發證呢。

法A院審理后認為，該案主要涉及訟爭《房產買賣協議》的效力問題。訟爭土地使用權系通過有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質，應按劃撥土地使用權進行管理。根據法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批準權的人民A政府審批。其立法目的在于通過對劃撥土地流轉的限制，防止國家利益受損。因此，購房者需要貸z款購房的，應當先向當地銀行了解哪些房產不能辦理按揭貸z款，在買房時注意房產面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸z款。本案雙方當事人簽訂的《房產買賣協議》未經有批準權的人民A政府批準，應認定該協議無效。

關于合同無效后如何處理的問題。根據合同法的規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。訟爭協議被確認無效后，益律公司應返還沈某等人購房款，沈某等人應相應返還訟爭房產，但不能狹義的認為，只需返還已付的購房款即可，應兼顧合同法公平原則并考慮雙方對協議無效的過錯責任，益律公司應當退還相應的購房款，并支付訟爭房產在簽訂合同時以及拆遷時的價值差部分。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結算，是否應當從購房款中抵扣。