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廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔心房子“貨不對板”?準備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進行發布，全國人民法z院資產網也會有相關匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現場看房，了解房屋產權使用年限、房屋質量、原業主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產過戶后碰到原業主拒不執行的情況，雖然后可通過法z院強制實行來維護購房者權益，但過程比較麻煩。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔。判z決書節選：法z院認為：《物權法》第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。拍下一套房產，購房者除了要承擔拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產未滿5年需交5.5%營業稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。找到“心水”房子后，一定要到現場看房，了解房屋產權使用年限、房屋質量、原業主是否遷出、租賃是否到期等。

廣州購買拍賣房后屋主不肯搬走怎么辦？

    律師解答：起訴騰房即可，如無特殊情況，一般勝訴問題不大。

判z決書節選：

法z院認為：任某是涉案房屋的所有權人，對該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利。羅某在任某取得涉案房屋的相關權利后理應將該房屋交付給任某使用。但羅某對占用涉案房屋的事實不予否認，至今仍未將該房屋交付給任某，于法無據，故任某要求羅某騰空及交還涉案房屋并支付該房屋的使用費（從2018年1月10日（取得房產證之日）起至實際交付房屋之日止）的請求合法合理，一審法z院予以支持。但房屋使用費標準應以有資質的評估機構評定的該房屋的租金參考價為標準，且使用費標準應以任某主張的每天200元為限。判z決書節選：法z院認為，陳某是案涉房屋的所有權人，其享有收益及處分權等物權。

廣州購買拍賣房后里面的人不搬出，要起訴其家人嗎？

  律師解答：很多時候買下司z法拍賣后，屋里居住的人不肯搬出，不管是業主還是業主親戚還是家人，這時候就需要起訴物權保護案件，也就是騰房案件。這時很多新業主會有疑惑，到底要不要起訴居住人的同住人呢？本律師的建議是：起訴任何一個人，都需要有其身z份證復印件或身z份證號碼，原業主的身z份證號碼很容易知道，此前的房產登記都有，但是其同住人的身z份證號碼，一般情況下是拿不到的，除非雙方發生爭執報警，警z察來之后會復z制在場每個人的身z份證復印件。那么，如何證明該租賃合同虛z假呢，可從以下五個方面判定當事人之間的租賃合同關系真偽：其一，租金的支付方式。如果實在拿不到也不用急，起訴原業主或租客后，其家人也必須同時搬出。只是考慮到還有房屋占有使用費的強制執行問題，如果多幾個被告就更容易執行到使用費，詳情請當面咨詢律師。下面這個案件，法z院就判z決原業主與其家人全部搬出。

鑒于朱某為案涉房屋的原物權人，陳某為其配偶，陳某提供的證據顯示陳飛與朱某及陳某曾在案涉房屋共同居住，且至陳某取得案涉房屋物權后，陳某仍出現在案涉房屋，現房屋權屬已發生變化，朱某、陳某、陳飛未能提供其可繼續使用案涉房屋的依據，故對陳某要求朱某、陳某、陳飛搬離案涉房屋的主張，予以支持。比如以慣常之習慣，租賃雙方對于租賃房屋內設施的明細，其維護及修理保養義務均會加以明確，而虛z假z的租賃合同因其用意不在占有使用，故而此項約定往往多會省略，故而在判定真實的租賃合同時，是否存在這些條款可作為重要的權衡因素。

廣州購買拍賣房后，起訴支付房屋使用費的標準如何計算？

張靜律師解答：實踐中都是按房管部門公布的同期同地段同類住宅廣州市房屋租金參考價標準計算（網上可查詢，如不會查詢請找律師幫忙查）。而《行政處罰法》第八條明確規定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財物”。即使沒有租賃合同等證據，法z院也應按政府公布的標準計算使用費。如下面這個案件，一審法z院花都區法z院以原告沒有舉證證明租金標準而沒有支持使用費，二審法z院改判了，認為即使沒有證據證明房屋租金，也沒有申請評估租金，也應當直接按房管部門公布的同地段租金標準計算使用費。另，如房管部門公布的租金標準里沒有涉案房屋樓盤的標準，則可能要申請評估租金標準。

判z決書節選：

本院認為：冷某梅通過參加司z法拍賣方式獲得涉案房屋的所有權，而李某未能提供其繼續使用涉案房屋的合法依據，故冷某梅主張李某支付占用涉案房屋期間的使用費合理合法。如參與競買人需聯名競買的，因淘寶網無法注冊聯名賬戶，聯名競買的競買人須共同到法z院執行局辦理共同出資參與拍賣申請和委托拍賣手續。至于房屋使用費計算標準問題，冷某梅在訴請中已提出計算標準的依據，雖然李某有異議，但并無提出相反證據反駁該標準過高，故冷某梅在原審主張的房屋使用費計算依據應予采納，無需再行鑒定評估。因此，本院認為，李某應向冷某梅支付從2013年1月16日至交還涉案房屋之日止的房屋使用費，使用費以涉案房屋建筑面積122.49平方米為基數，按房管部門公布的同期同地段同類住宅廣州市房屋租金參考價標準計算為宜。鑒于冷某梅在原審訴z訟中明確其主張使用費為9800元，故房屋使用費以不超過上述數額為限。原審法z院認為冷某梅未能舉證證明其房屋占用使用費的計算標準，且以不申請評估鑒定為由駁回冷某梅該訴請不妥，本院予以糾正。