賣(mài)家不配合辦理貸z款咨詢承諾守信「多圖」

廣州買(mǎi)房過(guò)程中可能遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師陪購(gòu)有什么作用？

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州買(mǎi)房過(guò)程中可能遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師陪購(gòu)有什么作用？

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，購(gòu)房置業(yè)成立了居民人生第z一大事。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠健全，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于有利地位以及二手房交易市場(chǎng)還存在很多不規(guī)范的行為，不少房地產(chǎn)公司及賣(mài)方利用其優(yōu)勢(shì)地位，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中制訂有利于己方的格式條款，并強(qiáng)迫購(gòu)房者接受。面對(duì)形形色z色的購(gòu)房陷阱，購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)的能力并不強(qiáng)，尤其是缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。在本案中，你作為買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)調(diào)查清楚出賣(mài)人尚欠銀行的貸z款余額，并了解其為何半年沒(méi)有償還貸z款以及因其沒(méi)有按期償還銀行貸z款而需要支付的罰息或違約金數(shù)額。因此，購(gòu)房者如果沒(méi)有房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導(dǎo)幫助，抱著僥幸心理同開(kāi)發(fā)商、二手房賣(mài)方協(xié)商購(gòu)房，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我們推出商品房買(mǎi)賣(mài)律師陪購(gòu)服務(wù)，就是要通過(guò)律師的專業(yè)服務(wù)，來(lái)防范商品房買(mǎi)賣(mài)中的交易風(fēng)險(xiǎn)，揭穿“霸王合同”，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

房產(chǎn)交易中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、使用假房z本進(jìn)行欺詐

有很多為謀取暴利，通過(guò)租賃手段將房子租到手后，再制作假房產(chǎn)z證，然后以較低的價(jià)格將房子快速出售后攜款消失。

2、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)廣州現(xiàn)有的二手房的產(chǎn)權(quán)情況來(lái)看，產(chǎn)權(quán)主要有以下幾類：已購(gòu)公房、二手商品房和二手經(jīng)濟(jì)適用房還有小產(chǎn)權(quán)、央產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)等等，對(duì)其上市的要求也不盡相同，此外產(chǎn)權(quán)房是否即將拆遷、是否已經(jīng)或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素。有些買(mǎi)方都已裝修入住了，過(guò)戶手續(xù)卻遲遲無(wú)法辦理。最后，《國(guó)土A資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政A部、農(nóng)業(yè)A部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）規(guī)定非農(nóng)業(yè)戶A口居民原在農(nóng)村合法取得的宅基地可以登記發(fā)證。

　　3、無(wú)效交易風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中還存在著無(wú)效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產(chǎn)，其中一方背著另一方將房屋交易，待另一方知道后致使交易無(wú)效，而房款已被賣(mài)房人用了，因而對(duì)購(gòu)房人造成損失。

　　4、拆遷風(fēng)險(xiǎn)

　　很多購(gòu)房者尤其是外地來(lái)京購(gòu)房者，對(duì)廣州的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負(fù)責(zé)任的中介或房蟲(chóng)，買(mǎi)到將要拆遷的房子，裝修費(fèi)賠了不說(shuō)，還落得個(gè)無(wú)家可歸的境地。

　　5、中介風(fēng)險(xiǎn)

如果購(gòu)房者或是賣(mài)房者不幸遇到黑中介，就可能會(huì)錢(qián)、房?jī)煽眨谥薪榫砜顫撎拥氖聲r(shí)有發(fā)生。

二、預(yù)售商品房律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、針對(duì)性提供購(gòu)房知識(shí)及房地產(chǎn)專業(yè)法律咨詢；

2、審查開(kāi)發(fā)商售樓資質(zhì)、信用；

3、陪同看房、審閱售樓資料

4、對(duì)擬購(gòu)房產(chǎn)是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查

5、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)

6、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房合同

7、代理購(gòu)房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購(gòu)房合同

8、為購(gòu)房合同提供律師見(jiàn)證服務(wù)

9、代辦購(gòu)房登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

10、代辦個(gè)人住房、商業(yè)用房貸z款手續(xù)

11、代辦房屋驗(yàn)收交接手續(xù)

12、起草、審查、修改裝飾裝修合同

13、起草、審核裝飾裝修項(xiàng)目清單及購(gòu)買(mǎi)相關(guān)材料清單

三、二手房買(mǎi)賣(mài)律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、提供購(gòu)房法律咨詢

2、對(duì)擬購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)利人及是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行前期調(diào)查

3、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房意向書(shū)、居間合同、定金合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

4、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)

5、代辦個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭貸z款或轉(zhuǎn)按揭貸z款手續(xù)

6、購(gòu)房資金監(jiān)管

7、代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過(guò)戶或開(kāi)通、落戶等手續(xù)

8、起草、審查、修改裝飾裝修合同

9、起草、審核裝飾裝修項(xiàng)目清單及購(gòu)買(mǎi)相關(guān)材料清單

10、律師還將審查二手房有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)情形：

（1）機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）已被國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（5）列入動(dòng)拆遷范圍的；

（6）法律、行規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

廣州房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有網(wǎng)簽是否就不生效呢？

二手房買(mǎi)賣(mài)，通常由中介組織買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、付款期限、付款方式、中介費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂書(shū)面的三方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，各權(quán)利義務(wù)主體根據(jù)協(xié)議約定完成網(wǎng)簽、貸z款、資金托管、過(guò)戶等手續(xù)。如果在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后雙方即產(chǎn)生矛盾，沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，那么之前所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議屬于購(gòu)房意向還是生效的買(mǎi)賣(mài)合同呢？2011年小呂出資在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，開(kāi)發(fā)商承諾于2012年9月1日交房。

近日法A院審結(jié)一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，買(mǎi)房人主張簽訂的書(shū)面協(xié)議只是意向，只有網(wǎng)簽的正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同才對(duì)雙方有約束力，未獲得法A院支持。

方女士將自己的房屋出售給華先生，華先生支付1萬(wàn)元定金后就再?zèng)]付款。方女士訴至法A院，要求判令華先生按合同約定支付違約金5萬(wàn)元。華先生辯稱其與方女士簽訂正式的存量房買(mǎi)賣(mài)合同，即網(wǎng)簽合同之前，方女士無(wú)權(quán)要求其支付任何款項(xiàng)。

法A院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質(zhì)、情況、成交價(jià)格等不違反國(guó)家法律、行規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門(mén)因市場(chǎng)管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬(wàn)元用于注銷權(quán)、拿回產(chǎn)權(quán)證，然后雙方辦理資金托管過(guò)戶手續(xù)，故華先生應(yīng)當(dāng)在合同約定的辦理資金托管與過(guò)戶手續(xù)前支付30萬(wàn)元。現(xiàn)因華先生未能履行上述義務(wù)，方女士可以依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）款的規(guī)定解除合同。由于華先生違約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定承擔(dān)房?jī)r(jià)3%的違約金。故華先生向方女士支付違約金5萬(wàn)元。律師解答：此時(shí)應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全，保護(hù)善意交易相對(duì)方的利益，以名義購(gòu)房人作為合同主體，交易相對(duì)人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。

廣州委托人，經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)是否繼續(xù)有效？

問(wèn)題：近來(lái)，當(dāng)事人經(jīng)常咨詢這樣一個(gè)問(wèn)題，委托人因工作繁忙到公證處申辦賣(mài)房委托書(shū)公證，委托內(nèi)容是出售其名下的一處私產(chǎn)房，期限是辦理完委托事項(xiàng)為止，但在代理人尚沒(méi)有辦理完委托事項(xiàng)時(shí)，委托人因?yàn)橐馔猓藭r(shí)經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)是否還繼續(xù)有效？代理人在委托人后從事的關(guān)于委托事項(xiàng)中的代理行為是否繼續(xù)有效？為什么？如果在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對(duì)該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買(mǎi)方一定的合理期限籌備資金以支付購(gòu)房款。

   公證員解答：委托人，經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)是否繼續(xù)有效？這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)事人甚至是很多的法律人都有著不同的認(rèn)識(shí)，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無(wú)效，具體理由則是語(yǔ)焉不詳，筆者試著從相關(guān)法律規(guī)定的角度分析如下：

   相關(guān)法律規(guī)定：

   1、《通則》

　　第六十九條　有下列情形之一的，委托代理終止：

　　（一）代理期間屆滿或者代理事務(wù)完成；

　　（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

　　（三）代理人；

　　（四）代理人喪失民事行為能力；

　　（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。

   2、A高法關(guān)于《通則》的實(shí)施意見(jiàn)

  第八十二條  被代理人后有下列情況之一的，委托代理人實(shí)施的代理行為有效：

   （1）代理人不知道被代理人的；

   （2）被代理人的繼承人均予承認(rèn)的；

   （3）被代理人與代理人約定到代理事項(xiàng)完成時(shí)代理權(quán)終止的；

   （4）在被代理人前已經(jīng)進(jìn)行、而在被代理人后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。

實(shí)踐中，好多人認(rèn)為：委托人，委托書(shū)即失效的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，是沒(méi)有任何法律依據(jù)的，如果上述理由成立的話，使用機(jī)關(guān)在收到代理人提供的經(jīng)過(guò)授權(quán)的委托書(shū)時(shí)，為了防止該委托書(shū)已經(jīng)失效了，首先要核實(shí)該委托人是否健在，如果健在才能使用該委托書(shū)，如果則不得使用該委托書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人責(zé)任被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理。很顯然，這違z法了法律關(guān)于委托書(shū)的立法初衷。

因此，只要委托書(shū)明確約定到代理事項(xiàng)完成時(shí)代理權(quán)終止的，不論委托人是否健在，也不論該委托書(shū)是否經(jīng)過(guò)公證處公證，只要該委托行為是真實(shí)有效的，該委托書(shū)就是有效的。