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廣州收樓糾紛中，過了訴z訟時效怎么辦？

  張靜律師解答：如無證據在訴z訟時效內有向開發商主張逾期交樓違約金，則過了訴z訟時效就不能再主張了。訴z訟時效按照的法律規定是三年。如下面這個案件，購房者提出其在客戶反饋意見表中有要求開發商支付逾期交樓違約金，但內容只是要求開發商賠償，并未明確要求支付約金。終法z院認定不足以中斷訴z訟時效，該案已過訴z訟時效。

判z決書節選：

按照合同約定，奧某公司逾期交房的違約責任是按日累計計算，按日計付違約金是一個持續的可分性債務，均應按每個個別債權分別計算訴z訟時效期間，即每一天新產生的違約金給付請求權分別受到訴z訟時效的限制。根據《中華人民共和國民z法通則》第z一百三十五條規定，向人民z法z院請求保護民事權利的訴z訟時效期間為二年。據此，黃某應當在2013年7月3日前提起訴z訟，但黃某直至2019年５月７日才提起訴z訟，已經超過了兩年的訴z訟時效。黃某主張其在客戶反饋意見表及相關函件中均有向奧某公司提出過給予補償或賠償的要求，已構成訴z訟時效的中斷，但其所提供的證據均非在上述訴z訟時效內提出，而且權利主張必須具體明確，黃某只是要求奧某公司給予補償或賠償，并未明確要求支付違約金，而主張給予補償或賠償與主張支付違約金亦屬于不同的權利，故法z院對于黃某的上述關于訴z訟時效中斷的意見不予采納。綜上，黃某關于逾期交樓違約金的主張已超過有關訴z訟時效的規定，一審法z院不予支持。

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廣州簽訂認購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時也要看開發商那邊的態度，是同意解除還是反訴要求繼續履行，如其反訴繼續履行的話，購房人可能要承擔違約責任和繼續履行的責任。如下面這個案件，因開發商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項退還。

判z決書節選：

法z院認為：案涉《認購合同》合法有效。依據該合同約定，李買家作為買方應在約定的時間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權解除合同、沒收定金。現李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權行使約定解除權并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據合同約定，該函件自寄出之日起2日內即2019年9月26日視為送達對方，故法z院確認上述合同自該函送達對方之日即2019年9月26日解除。

根據《合同法》第九十七條的規定，合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權證代辦費1200元、貸z款服務費6000元、委托公證費2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應返還的上述款項中扣除，法z院予以準許。

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廣州商品房買賣合同的格式條款有效嗎？

    張靜律師解答：如合同約定的雙方權利義務明顯不對等，則該格式條款不一定有效。

首先，關于合同格式條款是否有效的問題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買賣合同》及其附件是開發商事先印好的格式合同。按照合同法的相關規定，格式合同提供方應遵循公平原則確定與當事人之間的權利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款。提供格式合同的一方免除其責任、排除對方主要權利的，該格式條款無效。案涉格式合同中，開發商逾期交樓違約責任明顯輕于買受人逾期付款違約責任，雙方權利義務明顯不對等。因此，該條款不能認定為合法有效。

其次，關于是否應當對違約金上限進行調整的問題。開發商逾期18個月未通知收樓，且何時能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標準計算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠實信用原則，亦明顯不足以彌補因開發公司違約給陳某某所造成的損失。根據《合同法》第z一百一十四條第二款的規定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構予以適當減少”，人民z法z院可以依據當事人的訴請、綜合考慮買受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當事人過錯程度等具體案情對違約金進行調整。