廣州花都區合同無效處理咨詢咨詢客服「廣州合拓」

廣州宅基地房要拆遷了，賣家起訴合同無效了能多賠嗎？

  張靜律師解答：不一定。雖然廣東省高院早在2017年就發布了辦案指引，對于即將拆遷導致起訴合同無效的案件，應考慮拆遷利益。但實踐中，仍有大量的案件，法官認定買家無權要求獲得拆遷利益。此種情況下，需要律師據理力爭，為買家爭取權益。如下面這個案件，法官就是這樣判的。

判z決書節選：

至于羅買家稱衛賣家可因三舊改造獲得巨大利益,涉案房屋現有增值收益應當全部歸屬羅買家的問題。羅買家在向衛賣家購買涉案房屋時,就已知道涉案房屋屬于集體用地性質,無法辦理產權證。羅買家對購買該類房產存在風險是有預期的。涉案房屋現并未被納入三舊改造范圍,即便因舊改被征收,依照相關規定,利益歸屬也是歸屬于本村村民。故衛賣家是否因三舊改造獲利,與涉案房屋增值利益歸屬并無關聯。羅買家要求獲得全部增值收益于法無據,本院不予支持。

相關法律規定：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印發）

十七、農村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據《第八次全國法z院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第 z19 條的規定處理。

向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,合同被認定無效,買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的,人民z法z院應當考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益,平衡買賣雙方的利益。

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廣州繼承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他繼承人有份嗎？

  張靜律師解答：無份，如果父母的宅基地房已經被拆除重建，則其他繼承人不能再要求繼承新建的房屋。如果其他繼承人認為重建人了自己的權益，可提起侵權損害賠償之訴。

法z院認為,首先,根據《物權法》第三十條規定,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。本案所涉房屋的原使用權人是張某某,建筑面積95.5平方米,后經繼承變更權屬人為鐘某銓,鋼筋混凝土4層(部分三層),建筑面積92.34平方米,總建筑面積287.03平方米。根據本案證據及陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4、區某陳述,目前該房經拆除后重建成現狀,5層,建筑面積約500平方米。也就是說,原本登記張某某、或者鐘某銓為使用人的宅基地房屋已經滅失,故無法發生繼承。相關繼承人認為拆除房屋的繼承人構成侵權的,可提起侵權損害賠償之訴。其次,宅基地房屋的權屬不能僅依據其在相關行政部門登記的宅基地使用權證的情況來簡單一概論之,而應當同時結合農村自建房的特點、建房時間、實際出資情況、實際使用情況等綜合因素來判定。現陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4未提供反映涉案房屋現狀的《村鎮宅基地使用證》等證據,本案證據未能充分證實現有的房屋所有人情況。綜上,陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4要求繼承現有房屋,缺乏依據,法z院不予支持。

廣州不服宅基地房屋價值評估報告怎么辦？

  張靜律師解答：對評估報告不服可以提異議，法z院可以要求評估人作出解釋或補充。當事人收到補充后仍不滿的，可以交費由評估人出庭接受詢問。但除非有證據證明評估人沒有資格或評估程序，是不能申請重新評估的，法z院仍會按評估報告判z決。

《z高人民z法z院關于民事訴z訟證據的若干規定》第三十七條規定：人民z法z院收到鑒定書后，應當及時將副本送交當事人。當事人對鑒定書的內容有異議的，應當在人民z法z院期間內以書面方式提出。對于當事人的異議，人民z法z院應當要求鑒定人作出解釋、說明或者補充。人民z法z院認為有必要的，可以要求鑒定人對當事人未提出異議的內容進行解釋、說明或者補充。

第三十八條規定：當事人在收到鑒定人的書面答復后仍有異議的，人民z法z院應當根據《訴z訟費用交納辦法》第十一條的規定，通知有異議的當事人預交鑒定人出庭費用，并通知鑒定人出庭。有異議的當事人不預交鑒定人出庭費用的，視為放棄異議。雙方當事人對鑒定意見均有異議的，分攤預交鑒定人出庭費用。

第三十九條 鑒定人出庭費用按照證人出庭作證費用的標準計算，由敗訴的當事人負擔。因鑒定意見不明確或者有瑕疵需要鑒定人出庭的，出庭費用由其自行負擔。人民z法z院委托鑒定時已經確定鑒定人出庭費用包含在鑒定費用中的，不再通知當事人預交。