要求繼續(xù)履行合同咨詢誠信企業(yè),二手房糾紛律師

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征c地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

雖然雖然類拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經(jīng)形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;那么在這漫長的5年內(nèi)，極有可能由于房價的上漲導(dǎo)致賣方在巨大利益面前違約，侵害買方的權(quán)益。但買受人購買的僅是使用權(quán)，而非所有權(quán)的完整權(quán)能，因此不能對抗所有人，如果所有權(quán)人解除合同，導(dǎo)致合同無法履行的。

針對第二類拆遷安置房，相比較而言就安全很多。但由于房屋屬于不動產(chǎn)，我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。所以說對于買方來說，買房的過程還不可以大意。買房需要注意拆遷安置房是否取房屋權(quán)屬證書，若沒有的話，人c院一般會因爭議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定拆遷安置房屋買賣合同無效。父親去世后，按照繼承關(guān)系可以給子女辦理土地使用權(quán)變更登記，且在記事欄進(jìn)行備注說明即可。若有的話，就和普通的商品房買賣效力相當(dāng)。除了這兩種情況，還有第三種情況，就是買賣雙方簽訂合同時拆遷安置房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，這時法c院一般視為買賣行為有效，買方可以向法c院請求要求強制過戶。

通過以房抵債可以達(dá)到的目的嗎？

   根據(jù)國家稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定，無論拍賣、變賣財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人c院實施的強制行為活動，對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入，“納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款。”

　　“以房抵債”相比正常出售二手房，稅收是否更少？對此，稅務(wù)部門表示：單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債x務(wù)，無論是經(jīng)雙方協(xié)商決定的，還是由法x院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主因減少了債x務(wù)也取得了經(jīng)濟利益，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債x務(wù)的行為，實際上也按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。除此之外，在此過程中還要繳納個人所得稅及契稅。典型意義：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請，由縣級以上人民A政府頒發(fā)的確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的法律憑證。

廣州商鋪長期使用權(quán)買賣但不過戶的合同有效嗎？

    實踐中商鋪的經(jīng)營者為籌集c資金，將商鋪的長期使用權(quán)（通常是超過20年以上的使用權(quán)，與經(jīng)營者取得的土地使用權(quán)期限相同），以優(yōu)惠的價格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營者名下，對商鋪長期使用權(quán)購買合同是否有效？小呂聽到部分業(yè)主說，房屋存在局部漏水問題，小呂就告訴開發(fā)商，等房屋維修好了其才會收房。

   律師解答：此協(xié)議屬于保留所有權(quán)出賣使用權(quán)的買賣合同，出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，并非為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為有效。法律對租賃期限規(guī)定長不得超過20年，超過部分無效，但沒有規(guī)定使用權(quán)買賣的長期限，因此不影響合同的效力。但買受人購買的僅是使用權(quán)，而非所有權(quán)的完整權(quán)能，因此不能對抗所有人，如果所有權(quán)人解除合同，導(dǎo)致合同無法履行的。鄭某自1992年起即實際控制使用本案爭議房屋，1998年對該爭議房屋進(jìn)行裝修后實際入住。買受人只能主張損害賠償。

廣州越秀區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)二手房買賣 學(xué)z位房買賣爭議律師

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州學(xué)區(qū)房變更水電戶名，原房主是否有協(xié)助義務(wù)？

    咨詢：不久前，我在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第z一批入學(xué)條件，而提供居住z證明需要有水電費繳納情況。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的一種，是只有具備農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的人才能享有的權(quán)利。請問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？

   律師解答：即便購房合同沒有約定，也應(yīng)協(xié)助變更水電戶名。

   原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主義務(wù)和附隨義務(wù)，附隨義務(wù)是為協(xié)助實現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

   因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購房合同中對此沒有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。

廣州二手房買賣中稅費由誰承擔(dān)？

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，在二手房交易的稅費中，買方需繳契稅，賣方繳營業(yè)稅和個稅。但現(xiàn)實情況是，在二手房買賣交易時，稅費全部由買方承擔(dān)的情況居多。

不過，隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，以及國家對該市場的調(diào)控不斷深入，這一現(xiàn)象開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。賣方市場已逐漸向買方市場轉(zhuǎn)變，二手房稅費誰來支付的問題擺上案頭。目前我國二手房的交易稅費種類，主要分為營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花z稅、契稅等。其中常見且額度較大的為營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等三大類。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。各類稅費根據(jù)不同的情況，繳納的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。具體情況主要劃分為三大類，包括普通住宅與非普通住宅、產(chǎn)權(quán)滿五年與未滿五年、首z次置業(yè)與二次以上（包括二次）置業(yè)。

根據(jù)當(dāng)前實施的稅費征收規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未滿五年的房產(chǎn)，需繳納5.6%的營業(yè)稅，1.5%的個人所得稅，在此前提下若為普通住宅，且首z次置業(yè)，那么契稅繳交標(biāo)準(zhǔn)為：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；二次以上（包括二次）購房則無論面積大小均為3%。產(chǎn)權(quán)滿五年的情況下，個人所得稅、契稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)和上述一致。營業(yè)稅方面，普通住宅可以免交，高z檔住宅則要按差額繳納，差額即為本次交易價減去原來購買價的數(shù)額。對于未滿五年的房產(chǎn)，和144平方米以上的非普通住宅來說，稅費會比滿五年、144平方米以下房產(chǎn)高出許多。法官說法：如果開發(fā)商交付的房屋符合交付條件，則買受人不能拒收，其拒絕受領(lǐng)者，則認(rèn)定為已經(jīng)交付。