項(xiàng)目投資價(jià)值及償還能力分析報(bào)告-服務(wù)至上“本信息長期有效”

市場比較法市場比較法是基于類似資產(chǎn)應(yīng)該具有類似價(jià)格的理論推斷，其理論依是“替代原則”。市場法實(shí)質(zhì)就是在市場上找出一個(gè)或幾個(gè)與被評估企業(yè)相同或近似的參照企業(yè)，在分析、比較兩者之間重要指標(biāo)的基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整企業(yè)的市場價(jià)值，后確定被評估企業(yè)的價(jià)值。運(yùn)用市場法的評估重點(diǎn)是選擇可比企業(yè)和確定可比指標(biāo)。首先在選擇可比企業(yè)時(shí)，通常依靠兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一是財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的性質(zhì)判定是避免稅收流失的關(guān)鍵。企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式多種多樣，從其本質(zhì)來看，可分為直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓和間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩大類。我們一般通過商業(yè)實(shí)質(zhì)判定、還原等有效手段對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定。

不管是直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓，為關(guān)鍵的一環(huán)是對轉(zhuǎn)讓當(dāng)時(shí)股權(quán)的價(jià)值評估。因?yàn)椋瑢D(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)值評估會(huì)對轉(zhuǎn)讓所得的確定和處理有直接影響。然而，股權(quán)價(jià)值的評估并不像貨物價(jià)值評估來得容易，其信息采集、數(shù)據(jù)計(jì)算更為復(fù)雜。

迄今為止中國尚未出臺(tái)任何稅務(wù)法規(guī)以明確如何評估各類企業(yè)重組中涉及資產(chǎn)的公允價(jià)值。實(shí)務(wù)中常用的評估方法主要包括成本法、市場法和收益法。然而成本法和市場法的使用有較大的局限性。比如，成本法對于企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求較高，市場法要求有活躍市場及充足的市場交易價(jià)格數(shù)據(jù)，而這一條件往往不具備，等等。相比之下，收益法是國際公認(rèn)的且在實(shí)務(wù)中廣泛應(yīng)用的一種評估無形資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值的方法，是通過估算評估對象未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值，確定企業(yè)在現(xiàn)實(shí)市場的公平市場價(jià)值的一種方法。

投資優(yōu)勢，只有把握住了可行性信息，才能對癥下藥。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的替代性項(xiàng)目，客觀上經(jīng)營空間更大，而綜合先進(jìn)的技術(shù)也贏得了越來越多人的關(guān)注，目前國內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)商有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，有些甚至設(shè)置了專門的職能研發(fā)部門，具有穩(wěn)定的發(fā)展空間，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

首先在業(yè)務(wù)分析方面，價(jià)值投資者要從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來評價(jià)目標(biāo)企業(yè)的業(yè)務(wù)前景以及企業(yè)的競爭優(yōu)勢，這需要用到經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)。除此之外，行業(yè)知識也是必要的。價(jià)值投資者選擇投資對象有一個(gè)前提，這就是企業(yè)的業(yè)務(wù)必須是自己能夠理解的，否則就無法對企業(yè)的業(yè)務(wù)做出評價(jià)。學(xué)習(xí)掌握更多的行業(yè)知識，無疑能夠提高價(jià)值投資者的業(yè)務(wù)分析能力。