廣州白云區外村人買宅基地無效咨詢咨詢客服 宅基地贈予合同律師

廣州宅基地房要拆遷了，賣家起訴合同無效了能多賠嗎？

  張靜律師解答：不一定。雖然廣東省高院早在2017年就發布了辦案指引，對于即將拆遷導致起訴合同無效的案件，應考慮拆遷利益。但實踐中，仍有大量的案件，法官認定買家無權要求獲得拆遷利益。此種情況下，需要律師據理力爭，為買家爭取權益。如下面這個案件，法官就是這樣判的。

判z決書節選：

至于羅買家稱衛賣家可因三舊改造獲得巨大利益,涉案房屋現有增值收益應當全部歸屬羅買家的問題。羅買家在向衛賣家購買涉案房屋時,就已知道涉案房屋屬于集體用地性質,無法辦理產權證。羅買家對購買該類房產存在風險是有預期的。涉案房屋現并未被納入三舊改造范圍,即便因舊改被征收,依照相關規定,利益歸屬也是歸屬于本村村民。故衛賣家是否因三舊改造獲利,與涉案房屋增值利益歸屬并無關聯。羅買家要求獲得全部增值收益于法無據,本院不予支持。

相關法律規定：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印發）

十七、農村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據《第八次全國法z院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第 z19 條的規定處理。

向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,合同被認定無效,買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的,人民z法z院應當考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益,平衡買賣雙方的利益。

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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報建，法z院還能處理嗎？

  張靜律師解答：在離婚及繼承案件中還能對房屋使用權進行處理，如是買賣糾紛或物權保護糾紛，則法z院不予受理。

本院經審查認為，根據上訴人提交的材料及雙方在原審庭審中的陳述顯示，上訴人主張權利的依據是廣州市天河區于1996年5月23日核發的穗天沙字第X號《村鎮宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結構為磚瓦，層數壹層，建筑面積105.84平方米。原審庭審中，上訴人與被上訴人雙方均確認穗天沙字第X號《村鎮宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號房屋由上訴人使用，16號之一房屋即訟爭房屋由被上訴人使用。沒有證據證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時已依法向國土規劃部門申報辦理規劃報建手續。故涉案房屋建設的合法性、初始物權登記尚未經相關行政主管部門認定及處理，穗天沙字第X號《村鎮宅基地使用證》上登記建筑樓層數量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數量及實際的樓層數量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第X8號《村鎮宅基地使用證》并不是訟爭房屋所具有的合法權利登記證明，在現有訟爭房屋建設的合法性、初始物權登記尚未經相關行政主管部門認定及處理前，對相關權利人之間民事權利進行析分的處理缺乏相應前提，故對于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調處，上訴人可在行政部門對涉案房屋作出處理后另行起訴。

廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效，押金應返還。如下面這個案件，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報建，導致承租賃商鋪后無法辦理營業執照，起訴返還押金和進場費。一審法z院認為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進場費返還。

本院認為,根據本案查明的事實,涉案房屋是廣州市白云區太和鎮xxx路11號二樓,而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結構,層數1。雙方在庭審中承認其在簽約前已告知只有宅基地證,沒有承諾是有產權證的,其到廣州市規劃局申請信息公開,但回復是查詢不到涉案房屋的相關信息,故不能提供合法的報建手續及產權證明。因此,根據《z高人民z法z院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關于“出就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承訂立的租賃合同無效”的規定,宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪租賃合同》無效。《合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。”故羅房東應予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費4000元、鋪租進場費4000元。

廣州村委會購買村民的宅基地合同有效嗎？

    張靜律師解答：有效。屬于村集體組織內部的宅基地房屋流轉。

本案為物權保護糾紛,主要審查復某村委會及復某小學占有使用涉訟房屋是否具有合理依據。現復某村委會及復某小學主張系由復某村委會向黃某成購買涉訟房屋后交由復某小學使用,復某村委會為此提供了收款收據、等證據予以證明其已向黃某成、陳某支付了合理對價,同時,復某村委會、復某小學及陳某均確認涉訟房屋已由復某小學實際占有使用逾二十年。陳某雖對復某村委會提供的收款收據、等不予確認,并稱未收到上述款項,但未能提供相關證據予以反駁,另陳某自認黃某成及其早于二十多年前已知悉涉訟房屋由復某小學占有使用,但在2018年其委托律師向復某村委會寄送律師函之前,黃某成及其均未曾向復某村委會或復某小學主張過任何權利,實有違常理,故法z院對復某村委會及復某小學的主張予以合理采信,復某村委會已向黃某成及陳某支付了合理的對價,其與復某小學對涉訟房屋的占有使用合理有據。因此,陳某主張復某村委會及復某小學返還涉訟房屋并支付占有使用費的訴請,缺乏理據,法z院不予支持。

對于陳某提出房屋買賣合同關系無效的主張。本院認為,復某村委會與黃某成之間的買賣合同行為屬于村集體組織內部的宅基地房屋流轉,并未違反法律、行政z法規的強制性規定,亦不存在法律所規定的其他無效情形,陳某亦在庭審中自認除涉訟房屋的宅基地外,其名下還有一處宅基地,涉訟房屋轉讓不會導致陳某作為集體經濟組織成員宅基地權利的喪失。陳某關于涉訟房屋買賣合同關系無效的上訴主張,理由不能成立。