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廣州天河區(qū)房屋買賣合同法律咨詢 一般違約根本違約咨詢

廣州二手房買賣中如何區(qū)分一般違約和根本違約？

  合同法中有一般違約和根本違約之分。廣州增城區(qū)二手房買賣糾紛律師一方根本違約解除合同咨詢廣州存量房買賣糾紛中哪些是根本違約行為，可以解除合同。根本違約，是指合同一方當(dāng)事人違反合同，致使該合同的目的不能實現(xiàn)的行為；而一般違約僅指合同一方當(dāng)事人違反合同，但并不導(dǎo)致該合同目的不能實現(xiàn)的行為。當(dāng)事人一方出現(xiàn)根本違約時，合同相對方獲得合同解除權(quán)，有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)根本違約的違約責(zé)任。當(dāng)事人一方僅僅出現(xiàn)一般違約時，合同相對方并不獲得合同解除權(quán)但可以要求違約方承擔(dān)一般違約的違約責(zé)任。

實踐中，不少市民和中介人員不能區(qū)分一般違約和根本違約，誤認(rèn)為一方當(dāng)事人出現(xiàn)了未按期履行合同義務(wù)的違約行為便可解除合同，不再繼續(xù)交易。廣州番禺區(qū)二手房買賣糾紛律師夫妻一方擅自賣掉子女房咨詢廣州離婚協(xié)議約定房屋歸子女，一方有權(quán)擅自賣掉嗎。而實際上，如果一方當(dāng)事人僅發(fā)生一般違約時，合同相對方如果以對方違約為由解除合同，則結(jié)果恰好相反，該合同相對方在無權(quán)解除合同的情況下非A法解除了合同，實際上自己構(gòu)成了根本違約，需要承擔(dān)非A法解除合同（根本違約）的違約責(zé)任。下面舉例說明:

1. 買賣雙方簽署二手房買賣合同，合同約定買方應(yīng)當(dāng)于合同簽訂3日內(nèi)交付定金十萬，但到了合同簽訂第4日，買方定金還沒有交，賣方認(rèn)為買方違約，決定解除合同（房子不賣了）。

2. 買賣雙方簽署二手房買賣合同，合同約定賣方應(yīng)當(dāng)于合同簽訂后7日內(nèi)辦理委托公證并申請贖樓，但到了合同簽訂后5日，賣方仍未辦理委托公證和申請贖樓，買方認(rèn)為賣方違約，決定解除合同并要求賣方承擔(dān)合同約定的房價20%的違約金。

3. 買賣雙方簽署二手房買賣合同，合同約定買方應(yīng)當(dāng)于合同簽訂后30日內(nèi)辦理首期款監(jiān)管和按揭申請手續(xù)，但到了合同簽訂后第31日，買方還未辦理首期款監(jiān)管和按揭申請手續(xù)，賣方認(rèn)為買方違約，決定解除合同（房子不賣了）。

4. 買賣雙方簽署二手房買賣合同，合同約定賣方應(yīng)當(dāng)于合同簽訂后30日內(nèi)配合買方辦理首期款監(jiān)管和按揭申請手續(xù)，但到了合同簽訂后第25日，買方準(zhǔn)備辦理首期款監(jiān)管和按揭申請手續(xù)時，賣方拒絕配合。廣州荔灣區(qū)越秀區(qū)房屋買賣合同法律咨詢合同前后條款不一致咨詢廣州房屋買賣合同前后條款約定不一致怎么辦。買方認(rèn)為賣方違約，決定解除合同并要求賣方承擔(dān)合同約定的房價20%的違約金。

以上四個案例均是一般違約的案例情形，上述買方或賣方的確構(gòu)成了違約，但僅僅構(gòu)成一般違約，或是構(gòu)成《合同法》第94條規(guī)定的“遲延履行主要A債A務(wù)”，守約方可以要求違約方承擔(dān)利息損失、按日違約金等一般違約的違約責(zé)任，但無權(quán)立即解除合同。但是，dai款申請銀行是可能不批的，比如買方信用不夠、某家銀行近期沒有額度、dai款政策調(diào)整等各種可能都有，很多時候銀行對不批dai款的原因并不給予正式解釋。《合同法》第94條明確規(guī)定，“當(dāng)事人一方遲延履行主要A債A務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人方可解除合同。”因此，如果一方當(dāng)事人僅發(fā)生一般違約時，合同相對方的正確做法是先進(jìn)行催告，而不是冒然選擇解除合同。如果經(jīng)催告后，該一般違約的違約方仍未在合理期限內(nèi)履行的，那么合同相對方（守約方）就可以解除合同了。

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白云區(qū)打二手房買賣官司厲害的律師 共有人不同意賣房咨詢

廣州共有人不同意賣房還能要求繼續(xù)履行合同嗎？

  張某與何某簽訂《房屋買賣合同》，約定郭某購買何某的一處房屋，后因何某妻子劉某不同意出售該房屋，雙方發(fā)生爭議，張某起訴至法A院要求繼續(xù)履行合同。李先生在請求解除合同的情況下，能否請求將房屋差價作為損失由違約方予以賠償。一審法A院審理以合同未經(jīng)共有人同意直接認(rèn)定合同無效，駁回了張某的請求；二審法A院雖認(rèn)定合同有效，但同樣駁回了張某的請求。

律師點評：這是一起比較典型的共同人出售房屋引起糾紛的案件，一、二審法A院對合同是否有效做出了完全不同的認(rèn)定。該案的爭議焦點是合同能否繼續(xù)履行，但繼續(xù)履行的前提是合同是否有效。這也是法A院審理合同糾紛案件，必先認(rèn)定合同是否有效的原因。

1、房屋買賣合同是否有效。張某與何某簽訂的房屋買賣合同是真實的雙方意思表示，合同本身也未違反法律規(guī)定，該合同合法有效。

雖然劉某作為財產(chǎn)共有人，表示不同意出售房屋，但根據(jù)《A高人A院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條關(guān)于“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人A院不予支持。5、出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時作為監(jiān)護(hù)人的父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時，且購買的新房價值等于或大于舊房的價值，而處理未成年人房產(chǎn)的。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并主張損害賠償?shù)模薃院應(yīng)予支持”的規(guī)定，是否經(jīng)其他共有人同意，并不影響買賣合同的效力。困此，二審法A院認(rèn)為合同有效并無不妥。

2、合同能否繼續(xù)履行。案涉房屋屬于何某與劉某的夫妻共有財產(chǎn)，而劉某明確表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自處分了共同共有財產(chǎn)，又不能使其他共有人同意，導(dǎo)致該合同不能繼續(xù)履行。

3、雖然張某認(rèn)為在購買房屋時為善意，主張應(yīng)繼續(xù)履行，但缺乏法律依據(jù)。張某如認(rèn)為己方權(quán)利受損，有權(quán)利另案主張違約賠償。

律師建議：

1、購房者在購買二手房前應(yīng)對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況做充分的了解如是否有共有人，是否有、查封等情形；

2、如果房屋是共同財產(chǎn)應(yīng)要求共有人在合同上共同簽名；

3、還有種情形是，房A產(chǎn)證上雖只有一個人，但可能是夫妻共同財產(chǎn)，仍要求雙方共同簽名比較妥當(dāng)；

4、當(dāng)購房者權(quán)利受損時，要積極要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。

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廣州黃埔區(qū)房屋買賣律師房產(chǎn)交易律師二手房律師

廣州買房時交多少定金合適？

    一般在確定交易條件后，都會于當(dāng)天支付一定數(shù)量的定金。這時也許雙方已簽訂了正式的買賣合同。也許尚未簽訂正式合同，只是先簽訂定金合同，并約定多長時間內(nèi)簽訂正式合同。定金的作用是保證合同的履行或簽訂，違反約定，交付定金的一方無權(quán)要求返還定金，收取定金的一方要雙倍返還定金。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債A務(wù)。這個環(huán)節(jié)，交多少定金是個很重要的問題。

實踐中定金的數(shù)量常見有有兩種選擇：一是確定一個比較少的定金數(shù)額，比如幾萬元定金。二是支付數(shù)十萬元不等的較高額度的定金。

律師分析建議：

對于數(shù)百萬的房產(chǎn)來講，價格浮動大時，一兩周的時間價格就可能差出幾十萬甚至更多，定金的數(shù)額如果只有一兩萬元，其實對雙方的約束力是比較低的。一旦房價波動較大，低數(shù)額的定金罰則根本起不到穩(wěn)定交易的作用。

從穩(wěn)定交易的角度講，定金數(shù)額楊律師不建議太低，至于到底定到多少數(shù)額，只能根據(jù)不同交易情況由雙方確定了。但按法律規(guī)定定金數(shù)額z高不能超過合同金額的百分之二十。

特別提示：

１、買方支付高額的定金的前提是要確定交易對象的賣方是有權(quán)交易的主體，且身份真實，交易的房屋的情況肯定屬于自己理想的購買的房，且交易肯定沒有各種障礙。如果碰到騙z子，定金條款就沒什么約束力了。

２、如果情況不是很明確，或者對是否交易還有猶豫，只是在中介等因素的影響下才決定簽約，那還是先少交點，萬一有什么問題損失也不不大。

３、只簽訂簡單的定金合同而未簽訂正式買賣合同的，定金數(shù)額不宜過高，因為如果關(guān)于交易的重要條款和一些細(xì)節(jié)在定金合同中沒有，一方想毀約很可能在簽訂正式合同時從條款協(xié)商不成角度入手，這時定金未必能起到約束作用。而且，如果只簽訂了定金合同，也建議盡早把正式合同內(nèi)容簽署確認(rèn)，穩(wěn)定交易。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

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