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廣州無購房資格買房，買不成房定金能退嗎？

  張靜律師解答：一般不能。有的購房者以開發商未盡到購房資格的審查義務為由起訴要求退房，但限購政策屬于公知信息，作為成年人應自己判斷。如下面這個案件，法z院就判z決定金不退。

判z決書節選：

本院認為,本案爭議焦點是東某公司是否需向陳某返還30萬元定金。依據已查明的事實,陳某在明知其不具備購買資格的情況下仍與東某公司簽訂《訂購書》向東某公司購買涉案房屋,并向東某公司確認,如其未按該《訂購書》約定簽署《商品房買賣合同》,則需承擔定金被沒收的違約責任。該《訂購書》合法有效,對雙方均具有約束力。雙方提交的微信聊天記錄等證據可以證實,在簽署《訂購書》前后,陳某有將其名下的自有房屋進行出售以獲取購買涉案房屋的資格,房資格聊天記錄可以反映,在《訂購書》簽訂之前,陳某有告知其準備出售其名下的自有房屋以便取得購買涉案房屋的資格,故東某公司與陳某的《訂購書》具備實際履行的可能性,在《訂購書》簽訂后,東某公司也給予了陳某一定的合理期間辦理自有房屋出售手續,并通過其銷售代表黎某跟進并催促陳某履約。

綜上,導致雙方未能依照《訂購書》約定簽訂《商品房買賣合同》的責任在于陳某。據此,陳某訴請東某公司返還30萬元定金不符合《訂購書》的約定,不應支持。陳某以東某公司未盡到購房資格的審查義務為由,認為東某公司無權沒收其支付的定金,但限購政策屬于公知信息,陳某有能力且有義務自行判斷其是否具備購買涉案房屋的資格并合理評估相應的交易風險,東某公司對此已履行必要的提醒及注意義務,故陳某的理由不成立,本院不予采納。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州房屋還在抵z押狀態，請求過戶訴z訟請求怎么寫？

  張靜律師解答：不能直接寫請求過戶，應寫為代為清償債z務消滅抵z押權后辦理房屋所有權轉移登記或者解除合同、賠償損失。

相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十條：合同項下房屋設定的抵z押權未消滅,買受人請求出賣人依照房屋買賣合同的約定辦理房屋所有權轉移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為代為清償債z務消滅抵z押權后辦理房屋所有權轉移登記或者解除合同、賠償損失。

廣州房屋買賣合同約定賣家負責分成兩個房產證，未成功能解除合同嗎？

  張靜律師解答：此種情況下如買家愿意買，賣家不能解除合同。如買家不想買，則買家可以解除合同。同時，如不能分成兩個房產證屬客觀履行不能，賣家主觀沒有過錯，則買家也不能要求賣家承擔違約責任。

法z院認為：秦買家、蒙賣家、邱賣家雙方簽訂的《房屋買賣合同》以及《補充協議》合法有效。因涉案房屋特殊的產權形態，可能分立為兩個不動產權屬登記證書。根據《房屋買賣合同補充協議》的約定，蒙賣家、邱賣家作為賣方負責在合同簽訂后將涉案的房屋分成兩個房產證，即蒙賣家、邱賣家負擔辦理分證的義務。結合本案證據，蒙賣家、邱賣家雖在合同訂立后曾積極履行該項合同義務，但終并未完成分證的目的。對此，蒙賣家、邱賣家辯稱不能分證是由于涉案房屋的檔案資料中缺乏報建圖紙導致的，應屬客觀上的履行不能，非其主觀不履行。但是，蒙賣家和邱賣家提交的證據僅能證明其曾積極履行分證義務，但并不足以證明不能分證的惟一原因系因缺乏報建圖紙所致。退一步說，即使涉案房屋因客觀上的障礙不能分證導致雙方合同約定的內容無法履行的，雙方當事人亦因積極協商變更合同的履行方式。蒙賣家、邱賣家在未與秦買家協商一致的情況下即要求解除雙方之間的合同，顯屬履約不當。因此，蒙賣家、邱賣家于2018年6月28日發出的解除合同的通知并不能發生解除合同的效力。因此，蒙賣家、邱賣家的反訴請求法z院不予支持。現秦買家提供的證據顯示其具備繼續履行前述買賣合同的條件，秦買家在符合本市購房政策的前提下變更付款方式為一次性支付剩余購房款，此舉并未增加蒙賣家、邱賣家的履約負擔，法z院予以支持。至于秦買家訴請要求蒙賣家、邱賣家承擔違約責任的問題，基于前述分析來看，蒙賣家、邱賣家并非主觀上惡意違約，導致雙方合同不能正常履行確有客觀原因，因而秦買家的該項主張，法z院不予支持。

廣州二手房買賣雙方都說對方不肯履約怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會根據證據、庭審內容及雙方今后的履約意愿進行違約責任認定。如下面這個案件，雖然雙方都無證據是對方不肯履約，但買家庭審中同意一次性付款繼續履行合同，賣家卻不愿意繼續履行合同，終法官認定賣家違約，合同繼續履行。

法z院認為，涉案合同無法繼續履行的原因及責任歸屬。經審核雙方來往函件的內容，合同雙方對于履行障礙各有表述，但可以確認雙方當事人終約定2017年5月19日共同前往辦理網簽手續。期間，也達成了以合同約定履行，即買方確定為簽約人林買家的一致，但經紀方創某公司要求雙方當事人簽訂委托手續時，黃賣家拒不同意。如前所述，《房地產買賣合同》本身明確黃賣家與經紀方有委托辦理過戶手續的關系，且當天配合經紀方完善手續，進行網簽并不損害黃賣家的合同權益，其拒不配合的行為與其一再陳述要求按原合同履行的陳述明顯相悖。結合本案對林買家購房資格的查詢，除黃賣家的配合外，合同履行并無其他實質障礙。故此，結合林買家明確愿意就合同約定的購房余款一次性履行，為維護交易穩定及市場誠信，本院支持林買家繼續履行合同的訴求。至于，違約責任的認定，從雙方來往信息以及經紀方的確認，雙方對于合同履行過程中，黃賣家明確提出了與雙方書面合同約定不符的交易條件，結合上述不配合網簽手續的事實，對于違約責任應由賣方黃賣家承擔。