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發布時間：2021-10-22 05:08
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廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？
張靜律師解答：無效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規定說宅基地房可以買賣。所以實踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無效合同。
判z決書節選:
關于涉訟《房屋轉讓合約》的效力認定問題。《物權法》百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。”涉訟《房屋轉讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規定系該法1998年修正版的規定,屬于適用法律不當,本院予以糾正。然而,根據1988年修正的《土地管理法》第二條關于“中華人民共和國實行土地的公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉讓土地。”及第三十八條第三款關于“出賣、出租住房后再申請宅基地的,不予批準。”之規定,可以看到法律對于宅基地使用權的流轉一直保持禁止性的規定。宅基地使用權是一種以身份為基礎的權利,其權利的主體具有特定性,即于本集體經濟組織成員,宅基地使用權的這一權利屬性并未因為《土地管理法》等有關法律的修改而發生變更。因此,村集體經濟組織成員與非本村集體經濟組織成員宅基地上房屋合建的,合同無效。依據“房地一致”的原則,一審法z院在實體上認定涉訟《房屋轉讓合約》為無效合同正確,本院予以確認。
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廣州兩人共同購買小產權房，一個人能起訴買賣合同無效嗎？
張靜律師解答：可以起訴合同無效，但不能要求房款返還給一個人，必須兩人達成一致法z院才會判z決返還購房款。
判z決書節選：
本院認為,涉案的《大某公寓合作建房合同》名為合作建房合同,實為房屋買賣合同。涉案房屋的土地屬于興某經濟社的集體用地,根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”因宅基地是村民基本生產、生活的保障,宅基地使用權由本集體經濟組織成員享有,涉案的《大某公寓合作建房合同》因違反了法律的強制性規定,應為無效合同。駱某要求確認涉案合同無效,本院予以支持。
關于駱某提出的要求興某經濟社返還購房款及利息的主張,本院認為,因涉案房屋是駱某與羅某在同居期間為共同利益出資購買的財產,應為雙方的共有財產,根據《物權法》第九十七條的規定:“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”因駱某與羅某就涉案房屋的處理以及購房款的返還未能達成一致意見,雙方應先就共有財產的分割進行處理,在雙方未達成一致意見亦未進行財產分割的前提下,駱某單方提出要求興某經濟社向其返還全部購房款及利息依據不足,本院不予支持。
廣州借岳父名買宅基地房，離婚后能要回房子嗎？
張靜律師解答：不能要回房子了，只能要求賠償購房款。如下面這個案件，王先生在宅基地還可以過戶的年代，借其岳父名買了一棟宅基地房，登記在岳父名下。離婚后起訴岳父返還宅基地房，但因為現在宅基地已經不能過戶，終法z院也不能判z決返還宅基地房或使用權歸王生，只能判z決其岳父賠償王先生損失了。
王先生與其前岳父之間，其實就是一個借名購買宅基地的問題。借名購買的前提是存在的，以這個作為前提的話，可能有一個效力的問題。王先生這種借名購買宅基地的合同或者口頭合同，肯定是無效的，因為宅基地只能銷售給村集體組織成員。在我們的現實生活當中，也有很多借名買房、借名買車的情況，這些借名購買的行為，首先它是不違背法律相關強制性規定或者政策性強制性規定的，這種借買的行為是有效的。如果我們的借買行為突破了相關規定的底線，那就可能是無效借買行為，所以我們要知道，借名購買宅基地法律上是不支持的。
在王先生借名購買宅基地的行為中，不但王先生有過錯，被借名人也是有過錯的，所以在宅基地歸現在的登記人所有的情況下，會有一個補償或者是賠償的方案。而這個終的補償或者賠償的方案，需要王先生通過協商或者訴z訟的方式來解決。對于當時在翻蓋地上物時所出資的費用，需要王先生搜集相關的證據，可以找當時的基建隊由他們來證明當時地上物的加蓋是誰負責的，誰組織的，誰給的錢。其實想要證明這些，也并不是特別困難。法z院會根據所提交的證據，進行一個評估，如果能夠確定當時房子的翻蓋確實是王先生出資，而且是借用王先生前岳父的名義來購買的話，法z院可能會判z決借名行為無效，原來支出的基礎款項以及地上物現在現狀的價值，王先生可以在起訴的時候一并主張，法z院會根據案件的實際審理情況作出相應的裁決。
