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發(fā)布時(shí)間：2020-12-31 07:52
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廣州嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實(shí)，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項(xiàng)又一項(xiàng)技術(shù)難題。
公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補(bǔ)強(qiáng)；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計(jì)；6、消防設(shè)施工程設(shè)計(jì)與施工；7、加固改造方案設(shè)計(jì)、安全評(píng)估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。
“親兄弟明算賬”可活用在加裝電梯業(yè)主溝通上
中華文化博大精深，一些通過歷史沉淀下來的經(jīng)驗(yàn)老話也會(huì)給現(xiàn)代人一些啟發(fā)，其中就有句俗語，叫“親兄弟明算賬”，意思是關(guān)于錢的事，不管關(guān)系有多好，都應(yīng)該分得清清楚楚。如今，把這句話用到老舊小區(qū)加裝電梯這件事情上，也同樣管用。
自從國內(nèi)不少城市開展既有住宅加裝電梯以來，一有成功案例媒體經(jīng)常會(huì)提到的是“達(dá)成共識(shí)”。怎樣才能達(dá)成共識(shí)？筆者曾代理過若干起涉及舊樓加建電梯的案件，現(xiàn)結(jié)合廣東省、廣州市的相關(guān)規(guī)范性文件判例對(duì)此類案件的情況進(jìn)行一些梳理和分析。必須所有相關(guān)主體坐下來談，談充分，談透徹，而談的內(nèi)容之一，就是“親兄弟明算賬”，如何平衡好各方利益。那些順利安裝電梯的小區(qū)，是把賬算明白了；還在鬧矛盾的，有些就是賬算不清的。你和我談利益，我和你談感情；你和我說道德，我和你說權(quán)利。不同的概念攪和在一起，這賬誰能算清？
加裝電梯后對(duì)老舊小區(qū)的住戶來說是件大好事，但好事要辦好，有兩筆賬應(yīng)該算清：一是高層房產(chǎn)普遍增值，無論出售或自住，業(yè)主均獲得實(shí)打?qū)嵉暮锰帲弧耙?樓為平均值，5樓一年下來大概要交1000元維護(hù)費(fèi)，5樓每往上一層，維護(hù)費(fèi)用增加33%，5樓往下，每層維護(hù)費(fèi)用減少33%。二是底層房產(chǎn)增值有限甚至貶值，業(yè)主的生活、心理或多或少受到影響，損失也是實(shí)實(shí)在在的。因此，高層業(yè)主要有換位思考的意識(shí)，在經(jīng)濟(jì)上適當(dāng)補(bǔ)償?shù)讓訕I(yè)主，這從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看也是說得過去的。當(dāng)然，有底層業(yè)主高風(fēng)亮節(jié)放棄補(bǔ)償，但高層業(yè)主切不可拿道德和鄰里感情去逼底層業(yè)主，否則效果會(huì)適得其反。
鄰里之間是一個(gè)利益共同體，維系這個(gè)共同體的紐帶包括法律、道德等社會(huì)契約，也包括感情。任何一個(gè)紐帶缺失，時(shí)間久了鄰里關(guān)系都會(huì)失衡。“明算賬”的好處，是心平氣和地將是非利益擺在明處，做到相對(duì)公平和均衡，不僅把事辦了，還讓人心里舒坦。然而在現(xiàn)實(shí)中，一些業(yè)主抹不開面子情分，恥于談錢；又或者認(rèn)為先開口會(huì)陷于被動(dòng)，于是沒有充分表達(dá)自己的意見和訴求。等真到了安裝電梯時(shí)，又壓抑不住內(nèi)心的情緒表示反對(duì)。既然如此，何不當(dāng)初就算個(gè)明明白白？對(duì)于裝電梯，一樓住戶阮先生的態(tài)度讓人稱贊：“換位思考一下，要是我住在高層，我也希望裝電梯，這樣想想就覺得必須支持。
老小區(qū)加裝電梯是一項(xiàng)惠民工程，政府起到的只是引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，而電梯工程公司起到的是指引業(yè)主與安裝電梯的作用，而真正的考驗(yàn)是小區(qū)業(yè)主自治管理的能力。權(quán)利和責(zé)任是兩面，政府不再大包大攬，業(yè)主就得學(xué)會(huì)自己做主，自己算賬。當(dāng)然，政府也可以把引導(dǎo)工作做到位，例如有些城市將補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)文件，有了“專業(yè)指導(dǎo)意見”，老百姓算起賬來就會(huì)輕松許多。相關(guān)業(yè)主可以本著權(quán)責(zé)一致友好協(xié)商的原則自行確定出資比例，業(yè)主可以約定高樓層適當(dāng)提高出資比例，低樓層可以獲得適當(dāng)補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額不宜超過加裝電梯總工程費(fèi)用除以本梯（棟）總戶數(shù)的數(shù)值。
法規(guī)中，加裝電梯的前提是三分之二業(yè)主同意，但并不意味著可以就此忽略底層業(yè)主的意愿和權(quán)利。算賬的過程，是溝通、讓步、妥協(xié)的過程，必須尊重每個(gè)人的知情權(quán)、選擇權(quán)。工程的規(guī)劃方案和后期影響、得失利弊、補(bǔ)償?shù)姆绞椒椒ā~算得越細(xì)，談得越充分，就越容易達(dá)成共識(shí)，從而讓好事辦好，實(shí)現(xiàn)共贏。舊樓加裝電梯的問題，一直備受佛山街坊的關(guān)注，近日，佛山修編了新規(guī)定，目前正在向公眾征求意見。
廣東嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實(shí)，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項(xiàng)又一項(xiàng)技術(shù)難題。公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補(bǔ)強(qiáng)；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計(jì)與施工；例如，有的開發(fā)商跟小區(qū)居民商議，加裝電梯的費(fèi)用全部由他們承擔(dān)，住戶不需要繳納任何費(fèi)用，但前提是要允許他們?cè)谠许敇巧显偌友b一層樓，由他們掌握產(chǎn)權(quán)，對(duì)外銷售，以此彌補(bǔ)安裝電梯的投入費(fèi)用。6、消防設(shè)施工程設(shè)計(jì)與施工；7、加固改造方案設(shè)計(jì)、安全評(píng)估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。
之前也有低層住戶不同意；協(xié)調(diào)、溝通，并提出新的補(bǔ)償方案
5幢3樓的一位居民說，因?yàn)榻ㄔ祀娞莸奈恢貌辉跇堑揽冢o之前在與低層住戶溝通中帶來了一定方便。
“現(xiàn)在南京加裝電梯實(shí)行三分之二業(yè)主同意就可以裝了，不過政府還是希望能取得所有業(yè)主的認(rèn)可，這樣可以避免很多麻煩。”這位居民說，所以5幢低層住戶表示反對(duì)時(shí)，大家還是盡量想辦法一起解決。
玄武區(qū)《既有住宅增設(shè)電梯建設(shè)方義務(wù)告知書》中提到，對(duì)于增設(shè)電梯在采光、日照等方面給一樓業(yè)主造成不可避免的影響，在電梯開工前，建設(shè)方必須履行相關(guān)辦法規(guī)定的義務(wù)，對(duì)一樓業(yè)主給予補(bǔ)償，現(xiàn)金補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)為每戶2萬元。
為此，反對(duì)的住戶提出疑問，為什么是2萬元？有沒有相關(guān)依據(jù)？
那后來為什么低層住戶又同意了？
居民說，主要是其他住戶以及政府、街道開了很多次協(xié)調(diào)會(huì)，并提出了新的補(bǔ)償方案。“我們的電梯在單元樓北側(cè)建的，每層住戶北側(cè)都是陽臺(tái)，電梯直接后，可以多出來兩三個(gè)平方的面積，政府把這部分面積無償給了低層住戶，這樣才取得了所有住戶的同意。”
已經(jīng)通過審批的單元樓，有部分低層住宅仍持反對(duì)意見
我也詢問了多位低層住戶，大家之所以反對(duì)，主要原因是——
對(duì)房屋抗震有影響；
2.在單元門樓道口安裝電梯，影響了消防通道以及急救通道；
3.對(duì)采光、日照有影響；
4.低層住戶對(duì)于補(bǔ)貼政策意見不統(tǒng)一。
6月22日，一位正在臺(tái)城花園現(xiàn)場(chǎng)施工的東奧電梯工作人員說，其實(shí)以現(xiàn)在電梯加裝技術(shù)而言，可以做到根據(jù)每個(gè)單元樓情況量身定制，尺寸都不一樣，可以根據(jù)實(shí)際情況，大小、規(guī)格都可以設(shè)計(jì)，并不會(huì)妨礙低樓層用戶采光。“還有人說電梯運(yùn)行會(huì)有聲音，確實(shí)會(huì)有聲音，但真的很小，肯定不會(huì)打擾住戶休息。原告大多為低層業(yè)主，其認(rèn)為規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不合法，起訴規(guī)劃部門要求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。”
廣東嘉集建筑工程技術(shù)有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計(jì)、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計(jì)、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立于2014年6月，注冊(cè)資金8000萬元，具有較扎實(shí)的管理基礎(chǔ)和技術(shù)力量，擁有特種工程（結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)）、勞務(wù)分包等建筑業(yè)企業(yè)證書，資質(zhì)齊全，經(jīng)驗(yàn)豐富。公司成立于2014年6月，注冊(cè)資金8000萬元，具有較扎實(shí)的管理基礎(chǔ)和技術(shù)力量，擁有特種工程（結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)）、勞務(wù)分包等建筑業(yè)企業(yè)證書，資質(zhì)齊全，經(jīng)驗(yàn)豐富。
公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補(bǔ)強(qiáng)；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計(jì)與施工；6、消防設(shè)施工程設(shè)計(jì)與施工；7、加固改造方案設(shè)計(jì)、安全評(píng)估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。
老年人口快速增加 多層建筑加裝電梯需求強(qiáng)烈
上海的多層住房加裝電梯工程像是一款熱門程序，從上線那天就被居民熱捧，邊開發(fā)邊完善，不斷有新進(jìn)展。記者昨天從長寧區(qū)獲悉，2014年至今，該區(qū)共受理21件共計(jì)24棟樓的電梯加裝項(xiàng)目，現(xiàn)已有7臺(tái)電梯竣工。
近兩年，滬上各區(qū)受理加裝電梯的申請(qǐng)數(shù)量明顯增加，項(xiàng)目進(jìn)度逐漸加快，長寧區(qū)21件項(xiàng)目中有12件是今年受理的。基層社區(qū)還“孵化”出一家社會(huì)組織，專為有同樣需求的社區(qū)提供咨詢服務(wù)，把在長寧區(qū)摸索成型的“業(yè)務(wù)模板”到普陀、徐匯等區(qū)，可以說是加裝電梯工程的“孵化器”了。出資的業(yè)主資金也給出了分配方案：南京借鑒了廣州、深圳、廈門、福州等市在老小區(qū)加裝電梯出資比例方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際情況給出了出資參考比例：首層、第二層為0，第三層為基準(zhǔn)層，其出資系數(shù)為1。
武夷路727弄、709弄三涇南宅社區(qū)是1994年竣工的多層居民小區(qū)，“建成時(shí)入住的60歲的居民，如今都80多歲了，老年人越來越多，爬樓梯實(shí)在太辛苦。”小區(qū)所屬的周家橋街道中五居民區(qū)黨總支黃麗飛說，727弄21號(hào)樓早提議裝電梯，十幾家住戶自備資金，商議制定費(fèi)用分?jǐn)偡桨福热缛狡邩前凑崭髯詫痈咚伎倢痈叩谋壤鲑Y；記者注意到，為了解決加裝電梯的資金來源問題，有很多開發(fā)商紛紛看中老舊樓加裝電梯這個(gè)行業(yè)蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。等電梯正式使用后，根據(jù)層高和使用次數(shù)分?jǐn)傔\(yùn)維費(fèi)等。
21號(hào)樓的工程在2015年9月啟動(dòng)，去年7月竣工。電梯工程的發(fā)起人和帶頭人、居民李祥玉說：“我們是全區(qū)早拿到政府補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼到手，整個(gè)加裝電梯工程就畫上了圓滿的句號(hào)。”
既有住宅加裝電梯雖然屬于小型工程，手續(xù)卻很繁復(fù)。加裝電梯項(xiàng)目從啟動(dòng)到竣工要走60多步程序、蓋46個(gè)章。當(dāng)時(shí)公示期也有一個(gè)業(yè)主提出反對(duì)意見，其他業(yè)主通過耐心溝通，做通了他的思想工作。去年，上海市住建委、市規(guī)土局出臺(tái)措施，簡化手續(xù)、優(yōu)化審批流程，終把審批事項(xiàng)減少為12個(gè)，審批章減少為15個(gè)，加裝電梯的程序門檻大大降低。
21號(hào)樓一開工，小區(qū)沸騰了，其他居民不停地問居委會(huì)，裝電梯要多少錢？要辦什么手續(xù)？這位戶主說，他選擇安裝電梯的地方是小區(qū)綠地部分，地下管線比較少，繞開了供熱管線等，避免了跟供熱、電力、自來水等部門發(fā)生交涉。他們是怎么辦的？黃麗飛和老李商量后在小區(qū)成立了“電梯自治聯(lián)盟”，專為那些有意愿、有條件加裝電梯的樓組提供咨詢和指導(dǎo)。沒過多久，709弄1號(hào)樓被“帶出來了”，今年8月完成了電梯安裝。接下來，小區(qū)還有兩棟樓要啟動(dòng)加裝工程。
電梯加裝工程共有六個(gè)基本環(huán)節(jié)，計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃審批、房屋安全論證、施工許可、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、竣工驗(yàn)收，靠居民自發(fā)啟動(dòng)項(xiàng)目，但還是需要一定的專業(yè)支持。后來，前去“自治聯(lián)盟”咨詢的已不再限于中五居民區(qū)和周家橋街道居民，甚至出現(xiàn)了其他街道和外區(qū)市民。于是，純草根“自治聯(lián)盟”也順勢(shì)升級(jí)，注冊(cè)成為民辦非企業(yè)。而電梯的廊橋與原有房屋采取了抗震連接措施，對(duì)于原有房屋正常使用也不構(gòu)成影響。目前，其服務(wù)對(duì)象已經(jīng)延伸到了普陀、徐匯等區(qū)。
