您好，歡迎來到易龍商務網！
發布時間：2021-08-14 06:39
【廣告】
廣州超過后過戶時間賣家就可以解除合同了嗎？
張靜律師解答：不一定，看合同如何約定。如果合同有約定超過后過戶時間賣家可以解除合同，才能解除。如果沒有約定，且同時約定了延遲履行義務的，逾期10天才能解除合同，則還要再等10天才能書面發函解除合同。當然這10天可主張逾期履行的違約金。
判z決書節選：
法z院認為，關于張買家是否構成違約,本案合同關系是否應當解除的問題。如前所述,與梁賣家建立房屋買賣合同關系的買受人主體系張買家。而依據梁賣家與張買家簽訂的《房屋買賣合同》及《合同補充協議》的約定,張買家應在取得銀行同意貸z款通知書或相關意向回復后五個工作日內與梁賣家共同辦理遞件過戶手續及支付首期款,該事項應當在2018年5月30日前完成,如張買家付款逾期十日以上的,則梁賣家有權不向張買家出售涉案房屋。事實上,張買家一直未向梁賣家支付首期款,且直至2018年6月21日才以張某澤的名義取得廣發銀行廣州分行出具的《貸z款初審結果通知書》,導致雙方事實上亦無法在2018年5月30日前辦理交易過戶手續。因此,張買家的行為已構成違約,梁賣家訴請解除雙方之前簽訂的一系列買賣合同包括梁賣家與張某澤簽訂的《廣州市存量房買賣合同》符合合同約定,應予支持。
廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。
廣州二手房買家多次變更貸z款方式，賣家有義務配合嗎？
張靜律師解答：如合同有約定則從約定，如無約定，賣家在不影響自己利益的情況下，應適當配合，超出適當范圍外的要求，可以拒絕。
雙方當事人確因首期監管資金差額問題產生爭議,李買家實際需要支付的監管資金超出《稅費計算表》中估算的監管資金。李買家變更貸z款模式為“貼息貸”,且取得銀z行同貸書,李買家簽署貸z款申請資料,該事實足以證實雙方以實際行為變更了按揭貸z款模式,即從“公z積金商業貸z款組合貸”變更為“貼息貸”。第三次,微信群名稱為“東暉園x座xxx售后交流群”的溝通過程中,李買家在取得“貼息貸”的中國銀z行同貸書后,又以“貼息貸”月還款金額可能略高于“組合貸”為由反復多次提出要求按合同履行,即再行要求變更合同貸z款方式為“公z積金商業貸z款組合貸”,此為新的合同變更請求,應當征得合同向對方的同意,2018年8月31日,陳賣家一方已通過微信回復的方式,同意配合再行變更貸z款方式為“組合貸”后。在此情況下,陳賣家一方及樂某公司多次在微信群“東暉園x座xxx售后交流群”中催促李買家履行合同義務,陳賣家一方多次通過郵政速遞方式向李買家合同約定的通訊地址及工作單位郵寄催促函及律師函,李買家均未予理會,既不向銀z行或按揭機構提起“組合貸”申請,亦不按照原“貼息貸”同貸書履行合同義務。綜上,李買家的行為已構成《合同法》第九十四條第(三)項之約定,當事人一方遲延履行主務,經催告后在合理期限內仍未履行,守約方陳賣家行使合同解除權,于法有據,予以支持。
廣州二手房買家無購房資格導致合同解除，違約金能降低嗎？
張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯來認定。如下面這個案件，法官就認為雖然買家根本違約，但房屋漲價賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。
關于違約責任的承擔問題。如前所述,因何買家無法依約購買涉案房屋,構成根本違約,應當依約承擔違約責任。合同約定因買方不能購買涉案房屋的,應當承擔房屋總價10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔33萬元的違約金,并繼續要求賠償律師費33000元及其他利息損失等。何買家認為林賣家主張的違約金過高,請求依法調整。法z院認為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項稅款、辦理按揭貸z款等手續,即合同約定買家應履行的主要義務基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價值目前處于升值階段,不存在差價損失,其未能舉證證明因此產生的實際損失,應承擔舉證不能的法律后果,現何買家請求調低違約金,綜合本案上述情形,根據公平合理原則,法z院酌情調整何買家應支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責任而支出的律師費由違約方承擔,現林賣家為解決本案支出律師費33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。
