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當下物業管理行業似乎面臨著自誕生以來未有的困境，尋求切實可行的因應之策被普遍認為是當務之急，在這種大背景之下討論物業管理行業本質之類理論問題，也許有“坐而論道”之嫌。但筆者認為，無論探討宏觀的發展戰略，中觀的商業模式，還是微觀的專業價值，都離不開對行業本質的準確把握。行業本質決定專業價值，專業價值決定商業模式，科學的行業發展戰略必須建立在對行業本質深刻認識的基礎之上。在這個意義上，物業管理的行業本質問題，是研究物業管理行業所有現實問題的邏輯起點。

行業本質是行業本身所固有的，決定行業狀態、性質和發展的根本屬性。認清物業管理的行業本質，應當從分析物業管理活動的獨特規律入手。

物業管理產品是基于物業共有部分而提供的準公共服務

人類擁有建筑物的歷史長達幾千年，物業管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業主區分所有建筑物的產生。當不同的業主共同擁有一個建筑物時，物業產權的多元化要求每一個業主分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中管理共有部分，近代物業管理正是為了解決物業產權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而生的。因此，盡管我們認為廣義的物業管理應當充分包容單一業主的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業服務企業根據業主的個性需求進行服務的延展和創新， 但是我們始終不能忘記物業管理的存在本源和核心價值——基于物業共有部分的準公共服務。

提供物業共有部分的準公共服務，是物業管理的難點之所在，也是物業管理的專業價值之所在。認識物業管理的準公共性，我們就可以運用產品和公共選擇理論分析當前物業管理面臨的諸多現實難題，我們就不難理解物業管理收費問題的特殊性和產生根據，我們就不難理解目前業主大會和業主會機制的缺陷和癥結。認識物業管理的準公共性，我們就可以領悟物業管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認可政府公權對物業私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。

服務經濟時代呼喚物業管理的服務營銷

物業管理為什么要引入服務營銷這個概念、物業管理與服務營銷有什么關系呢？這需要從服務營銷的興起與發展、服務營銷的背景、服務營銷的市場戰略談起。

服務營銷的興起與發展

縱觀現代經濟的發展過程，一個顯著的特點就是服務業的迅猛發展，其在國民經濟中的地位越來越強。具體表現在：一方面，一半以上的國民生產總值來自于服務部門，另一方面，服務部門又由于其大多為出賣勞力與智力的活化勞動，屬勞動密集型，而為社會制造了大量的就業機會。

隨著服務在社會經濟生活中扮演著越來越重要的角色，市場營銷的學者從20世紀70年代中期開始了服務營銷的研究。1977年，美國銀行副總裁列克-休斯旦克撰文《從產品營銷中解放出來》，繼而在西方社會掀起了一場服務革命。隨后二十幾年，服務營銷便在全世界發達國家迅速興起，越來越多的企業認為企業的競爭將是服務的競爭。無論是服務企業還是工業企業，都要重視服務營銷與質量管理工作，以產品與服務組成的整體，來滿足消費者不斷變化的需要。

解決物業管理服務費用難收的對策

1、完善物業管理法律。市場經濟就是法制經濟，物業管理是一種市場行為，是物業公司通過市場競爭中標，與物業所有人簽訂物業管理委托合同，對住宅小區房屋建筑物及其附屬設備設施、清潔衛生、綠化、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維護、保養、整治，為物業所有人、使用人提供綜合服務的市場行為，和其它市場行為一樣，物業管理行為必須用法律進行規范。

2、制定切實可行的物業管理服務收費標準。當前，實行政府定價，政府指導價的物業管理服務收費標準，是物業公司根據其與業主會或物業所有人、使用人代表商定的服務項目、深度、質量和費用開支等情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理主管部門意見后，以獨立小區為單位核定的。物業公司向物價部門申報前，應再征求住宅小區業主會或物業所有人、使用人代表的意見，以確保物業管理服務收費標準能夠為小區絕大部分物業所有人、使用人所接受。在今后，應取消政府定價的物業收費標準，實行物業管理企業與小區業主依據小區廣大業主意愿和要求，物業公司結合不同的服務檔次雙方協商定價，即優價。