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?物業管理公司了解業戶就是尋找市場

物業管理公司是服務的提供者，其服務對象主要是物業區域的物業產權人（業主）和物業使用人（租戶或其他住戶），我們統稱為業戶，他們是服務的接受者，是物業管理公司的顧客，物業管理公司要實施服務營銷，創造更多的顧客，就首先要了解業戶，了解其構成、需求及其消費動機與消費習慣，然后才能進行有針對性的服務營銷策劃。

了解業戶的過程也是一個市場調研、市場細分，即尋找市場的過程，通過對業戶的了解，特別是對業戶需要、期望與需求的了解，對業戶效用、價值與滿足的了解，你就能知道業戶滿意什么樣的服務產品，進而找到服務營銷的目標市場與經營對策。

解決物業管理問題的對策。

1、 物業管理不是保姆。從目前物業狀況來看，物管企業無外乎有三種類型，一種是由開發商組建成立，二種是由房管部門轉化而來的，三種是企、事業單位房改后組建的，或是其他原因臨時“搭建”的。這三種機構，約束性較大，管理機制陳舊，嚴重影響競爭力，沒有真正走向市場。所以說，仍然是上個世紀的產物。盡管物管企業開展了一些服務，業主仍感到不太滿意。再說，信息時代的到來，高科技的迅速發展，光靠簡單的“服務”能滿足業主的需求嗎？物管企業應脫胎換骨，打破原物管模式，建立新型的物業管理服務體系和二十一世紀的市場物管新機制，才是出路。

2、 物業管理應“以人為本”，加強自身素質建設?！叭嗽诃h境中，環境改造人”。未來的小區、社區乃至整座城市，人與環境的和諧統一。物業管理的規律是“以人為本”，不但要為業主搞好服務，還要為業主營造一種氛圍，創造一種境界?！耙匀藶楸尽保业目捶?，物業管理需要現代裝備。一是物質裝備——運用高新技術服務；二是物業人員知識性強——有超前的意識；三是物業人員具有深層次管理能力——挖掘出為業主服務的潛力。

當前物業公司發展的兩個主要戰略分別歸納為大資管和大運營。

在諸多經濟發展的趨勢中，消費升級和產業升級是我們不可忽略的兩個時代特征。從行業所處的時代背景出發，這兩種發展方向分別對應了產業升級和消費升級這兩種趨勢。大運營的典型公司是碧桂園服務，借由大量橫向和縱向的并購，不斷豐富管理業態和服務內容，并借此切入更大范圍的城市運營服務領域。大資管的典型公司是永升生活服務，更多是探索住戶潛在的消費場景，挖掘新的服務需求，堅決執行品牌戰略來打造長期護城河。

地產產業鏈的特點是行業規模大、細分領域多、產業鏈條長，具有誕生平臺型巨型公司的土壤。

我們認為，大運營路線的物業公司上限更高，大資管路線的物業公司需要關注品牌優勢。對于有可能成長為平臺型公司的物管公司和已經形成品牌護城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點公司可以關注：碧桂園服務、保利物業、招商積余、永升生活服務、綠城服務。

商業物業保潔指對商服物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所的保潔，包括購物廣場、百貨商店、商店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等場所的物業保潔。工業物業保潔：工業物業保潔主要是對工業廠房和高新技術廠房以及相關的研究與發展用房及倉庫等場所的保潔。其他物業保潔;其他物業保潔是指對除了上述物業種類以外的物業，主要包括高爾夫場、加油站、飛機場、車站、港口、高速公路、橋梁，隧道等物業的保潔。