廣州蘿崗區租賃合同無效情況咨詢推薦 拍賣房糾紛律師

廣州土地和房屋的所有人不同如z何執行拍賣？

    “房地一體”原則體現在我國《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔z保法》等多部法律法規中，明確要求土地使用權和房屋所有權必須一并處分。

律師解答：針對土地使用權和房屋所有權分屬于不同權利主體情形，我國法律規定“房地一體”原則，房和地必須一并處分。因此，土地使用權和房屋所有權應一并拍賣，可分別評估土地使用權和房屋所有權的價值，確定總體價格及兩者的價格比，對屬于案外人的財產，將拍賣成交款按比例返還。那么，如何證明該租賃合同虛z假呢，可從以下五個方面判定當事人之間的租賃合同關系真偽：其一，租金的支付方式。法z院處置后，兩項權利終歸屬同一主體。

廣州購買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個月，我市陸續有住房進行拍賣，而且數量還不少，拍賣的房產價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場上購買新房和二手房相比，參加拍賣會購買房產標的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場價要低近20%的價格競拍獲得了一套法z院處置的市區住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時，卻發現里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無法自用。另外，即使執行申請人不是抵z押權人，也不影響房屋的拍賣，只要將拍賣所得錢款支付給抵z押權人，就同樣視為已通過拍賣實現抵z押權。鑒于老人上了年紀，執行人員也不宜采用強制手段，結果就這么僵持下來了。而張某在拍賣前并未仔細查閱資料和實地了解，事后發現后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因對拍賣流程不甚了解，也未進行現場查看，對拍賣行提供的有關拍賣物的文件資料沒有仔細查閱，便簽署了有關文件，根據簽署的內容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權利，已知悉拍賣物的瑕疵，認可拍賣物的現狀。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執行。于是，法官與張某進行充分的溝通，并告知作偽z證的法律后果，張某當庭承認作為提起執行異議的證據的該份租賃合同是不真實的，是唐某為了規避執行而故意為之，真實的租賃合同是抵z押之后簽訂的。建議購買此類房屋之前，先聘請律師做一個房產情況調查，搞清楚因為什z么原因拍賣，現在房屋居住人的情況等后再決定是否購買。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔心房子“貨不對板”?準備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進行發布，全國人民法z院資產網也會有相關匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現場看房，了解房屋產權使用年限、房屋質量、原業主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產過戶后碰到原業主拒不執行的情況，雖然后可通過法z院強制實行來維護購房者權益，但過程比較麻煩。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執行。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。拍下一套房產，購房者除了要承擔拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。判z決書節選：法z院認為，陳某是案涉房屋的所有權人，其享有收益及處分權等物權。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產未滿5年需交5.5%營業稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。