賣家不配合辦理貸z款咨詢承諾守信「多圖」

廣州買房過程中可能遇到哪些風險？律師陪購有什么作用？

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州買房過程中可能遇到哪些風險？律師陪購有什么作用？

    隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，購房置業(yè)成立了居民人生第z一大事。由于房地產(chǎn)市場還不夠健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于有利地位以及二手房交易市場還存在很多不規(guī)范的行為，不少房地產(chǎn)公司及賣方利用其優(yōu)勢地位，在商品房買賣合同中制訂有利于己方的格式條款，并強迫購房者接受。面對形形色z色的購房陷阱，購房者防范風險的能力并不強，尤其是缺乏購房經(jīng)驗。在本案中，你作為買受人，應當調(diào)查清楚出賣人尚欠銀行的貸z款余額，并了解其為何半年沒有償還貸z款以及因其沒有按期償還銀行貸z款而需要支付的罰息或違約金數(shù)額。因此，購房者如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導幫助，抱著僥幸心理同開發(fā)商、二手房賣方協(xié)商購房，將面臨巨大的風險。我們推出商品房買賣律師陪購服務(wù)，就是要通過律師的專業(yè)服務(wù)，來防范商品房買賣中的交易風險，揭穿“霸王合同”，切實維護購房者的合法權(quán)益。

房產(chǎn)交易中存在的法律風險

1、使用假房z本進行欺詐

有很多為謀取暴利，通過租賃手段將房子租到手后，再制作假房產(chǎn)z證，然后以較低的價格將房子快速出售后攜款消失。

2、產(chǎn)權(quán)過戶風險

　　根據(jù)廣州現(xiàn)有的二手房的產(chǎn)權(quán)情況來看，產(chǎn)權(quán)主要有以下幾類：已購公房、二手商品房和二手經(jīng)濟適用房還有小產(chǎn)權(quán)、央產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)等等，對其上市的要求也不盡相同，此外產(chǎn)權(quán)房是否即將拆遷、是否已經(jīng)或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素。有些買方都已裝修入住了，過戶手續(xù)卻遲遲無法辦理。最后，《國土A資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政A部、農(nóng)業(yè)A部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號）規(guī)定非農(nóng)業(yè)戶A口居民原在農(nóng)村合法取得的宅基地可以登記發(fā)證。

　　3、無效交易風險

　　在二手房交易中還存在著無效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產(chǎn)，其中一方背著另一方將房屋交易，待另一方知道后致使交易無效，而房款已被賣房人用了，因而對購房人造成損失。

　　4、拆遷風險

　　很多購房者尤其是外地來京購房者，對廣州的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負責任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費賠了不說，還落得個無家可歸的境地。

　　5、中介風險

如果購房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會錢、房兩空，黑中介卷款潛逃的事時有發(fā)生。

二、預售商品房律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、針對性提供購房知識及房地產(chǎn)專業(yè)法律咨詢；

2、審查開發(fā)商售樓資質(zhì)、信用；

3、陪同看房、審閱售樓資料

4、對擬購房產(chǎn)是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進行調(diào)查

5、審查、修改、補充購房認購書

6、審查、修改、補充購房合同

7、代理購房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購房合同

8、為購房合同提供律師見證服務(wù)

9、代辦購房登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

10、代辦個人住房、商業(yè)用房貸z款手續(xù)

11、代辦房屋驗收交接手續(xù)

12、起草、審查、修改裝飾裝修合同

13、起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關(guān)材料清單

三、二手房買賣律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、提供購房法律咨詢

2、對擬購房產(chǎn)的權(quán)利人及是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進行前期調(diào)查

3、審查、修改、補充購房意向書、居間合同、定金合同、房地產(chǎn)買賣合同

4、代辦產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

5、代辦個人住房、商業(yè)用房按揭貸z款或轉(zhuǎn)按揭貸z款手續(xù)

6、購房資金監(jiān)管

7、代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過戶或開通、落戶等手續(xù)

8、起草、審查、修改裝飾裝修合同

9、起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關(guān)材料清單

10、律師還將審查二手房有無下列禁止買賣情形：

（1）機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）已被國家有關(guān)機關(guān)依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭議的；

（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（5）列入動拆遷范圍的；

（6）法律、行規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

廣州房屋買賣協(xié)議沒有網(wǎng)簽是否就不生效呢？

二手房買賣，通常由中介組織買賣雙方對房屋買賣的價格、付款期限、付款方式、中介費用等內(nèi)容進行協(xié)商，達成一致后簽訂書面的三方房屋買賣協(xié)議，各權(quán)利義務(wù)主體根據(jù)協(xié)議約定完成網(wǎng)簽、貸z款、資金托管、過戶等手續(xù)。如果在簽訂房屋買賣協(xié)議后雙方即產(chǎn)生矛盾，沒有進行網(wǎng)簽，那么之前所簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于購房意向還是生效的買賣合同呢？2011年小呂出資在某小區(qū)購買了一套商品房，開發(fā)商承諾于2012年9月1日交房。

近日法A院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛，買房人主張簽訂的書面協(xié)議只是意向，只有網(wǎng)簽的正式房屋買賣合同才對雙方有約束力，未獲得法A院支持。

方女士將自己的房屋出售給華先生，華先生支付1萬元定金后就再沒付款。方女士訴至法A院，要求判令華先生按合同約定支付違約金5萬元。華先生辯稱其與方女士簽訂正式的存量房買賣合同，即網(wǎng)簽合同之前，方女士無權(quán)要求其支付任何款項。

法A院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質(zhì)、情況、成交價格等不違反國家法律、行規(guī)的強制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

根據(jù)《房屋買賣協(xié)議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬元用于注銷權(quán)、拿回產(chǎn)權(quán)證，然后雙方辦理資金托管過戶手續(xù)，故華先生應當在合同約定的辦理資金托管與過戶手續(xù)前支付30萬元。現(xiàn)因華先生未能履行上述義務(wù)，方女士可以依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）款的規(guī)定解除合同。由于華先生違約導致合同解除，應當根據(jù)約定承擔房價3%的違約金。故華先生向方女士支付違約金5萬元。律師解答：此時應當維護交易的安全，保護善意交易相對方的利益，以名義購房人作為合同主體，交易相對人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。

廣州委托人，經(jīng)過公證的委托書是否繼續(xù)有效？

問題：近來，當事人經(jīng)常咨詢這樣一個問題，委托人因工作繁忙到公證處申辦賣房委托書公證，委托內(nèi)容是出售其名下的一處私產(chǎn)房，期限是辦理完委托事項為止，但在代理人尚沒有辦理完委托事項時，委托人因為意外，此時經(jīng)過公證的委托書是否還繼續(xù)有效？代理人在委托人后從事的關(guān)于委托事項中的代理行為是否繼續(xù)有效？為什么？如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應當在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

   公證員解答：委托人，經(jīng)過公證的委托書是否繼續(xù)有效？這個問題，當事人甚至是很多的法律人都有著不同的認識，有的認為有效，有的認為無效，具體理由則是語焉不詳，筆者試著從相關(guān)法律規(guī)定的角度分析如下：

   相關(guān)法律規(guī)定：

   1、《通則》

　　第六十九條　有下列情形之一的，委托代理終止：

　　（一）代理期間屆滿或者代理事務(wù)完成；

　　（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

　　（三）代理人；

　　（四）代理人喪失民事行為能力；

　　（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。

   2、A高法關(guān)于《通則》的實施意見

  第八十二條  被代理人后有下列情況之一的，委托代理人實施的代理行為有效：

   （1）代理人不知道被代理人的；

   （2）被代理人的繼承人均予承認的；

   （3）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權(quán)終止的；

   （4）在被代理人前已經(jīng)進行、而在被代理人后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。

實踐中，好多人認為：委托人，委托書即失效的認識是錯誤的，是沒有任何法律依據(jù)的，如果上述理由成立的話，使用機關(guān)在收到代理人提供的經(jīng)過授權(quán)的委托書時，為了防止該委托書已經(jīng)失效了，首先要核實該委托人是否健在，如果健在才能使用該委托書，如果則不得使用該委托書；商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應按無效合同的處理原則進行處理。很顯然，這違z法了法律關(guān)于委托書的立法初衷。

因此，只要委托書明確約定到代理事項完成時代理權(quán)終止的，不論委托人是否健在，也不論該委托書是否經(jīng)過公證處公證，只要該委托行為是真實有效的，該委托書就是有效的。