買拍賣房找律師陪購擇優推薦

廣州購買拍賣房發生糾紛可以起訴嗎？

    律師解答：執行拍賣是人z院對被執行人財產采取的一種執行措施和處分執行行為，執行拍賣所引致的糾紛均不具有民事可訴性。

執行程序中的強制拍賣，本質上如同查封、扣押、等措施，是法z院的一種執行行為。強制拍賣中，拍賣人實際處于協助法z院進行強制執行的輔助人地位，法z院應對拍賣活動的相應法律后果負責。當事人認為法z院對拍賣活動監督不力的，應由法z院通過執行監督程序予以糾正，而不能由被執行人通過對拍賣人等提起民事的方式解決。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執行。

廣州買拍賣房要交稅嗎？

    律師解答：要交。

拍賣房的稅費是按照二手房稅費標準進行繳納。但在法z院拍賣公告里一般只會注明標的物的評估價，而房產原購入價并不會公布。而稅務部門核實稅費時，關于增值稅部分是差額計稅。買受人往往去到了稅務部門繳納稅費時，才知道自己應該繳納多少稅費，有時候多則幾十萬元。因此，縣國土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實不清的，不得給予行政處罰”的規定。這個風險，買受人應在購買前充分評估。

后，提醒關注準備撿漏，又打算貸z款的競買人，在競買前一定要先去找相關銀行審查征z信，只有通過審查，拿到意向書，并將該意向書交給法z院，那么當你成功競買后，你才有可能貸到款。

網絡上購買法z院拍賣房的流程怎樣？

    1、競買人自行在淘寶網上實名注冊。如參與競買人需聯名競買的，因淘寶網無法注冊聯名賬戶，聯名競買的競買人須共同到法z院執行局辦理共同出資參與拍賣申請和委托拍賣手續。因不符合條件參加競買的，競買人自行承擔相應的法律責任。

2、競拍前競買人的支付寶賬戶中應有足夠的余額支付拍賣保證金。競買人在對拍賣標的物第z一次確認出價競拍前，按淘寶系統提示報名繳納保證金，系統會自動鎖定該筆款項。拍賣成交的，本標的物競得者（以下稱買受人）鎖定的保證金將自動轉入法z院指z定賬戶，其他競買人的保證金在拍賣后即時釋放。律師解答：如租賃合同（前提是真實租賃關系）在抵z押權設立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續有效，租客此后應將租金支付給新的產權人。拍賣未成交的（即流拍的），競買人的保證金在拍賣活動結束后即時釋放，保證金鎖定期間不計利息。

3、拍賣成交后，買受人應在拍賣公告中規定的時間內將拍賣成交價余款（扣除保證金后的余款）繳入法z院指z定賬戶。法z院確認上述款項到賬后，將出具相應法律文書并送達相關職能部門，再通知買受人（本人攜帶身z份證原件及復印件）到法z院辦理有關手續。

法z院解除查封手續需要一定時間，拍賣標的物相關權證原件無法取得或存在擔z保物權的，辦理標的物權屬變更登記時需辦理注銷手續或注銷他項權證，辦理權屬變更登記的時間會延長。

8、買受人逾期未支付價款，法z院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。拍賣成交后因買受人違約未支付價款的，預交的保證金暫予扣留。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價及其它合理費用損失，由原買受人承擔。法z院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除后保證金剩余的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交，拒不補交的，法z院強制執行。房z產證一般在付款后兩個月就會出，但是收樓的時間就不確定了，有時候甚至需要打一個騰房官司。

10、買受人簽收相關法律文書后應及時聯系承辦人交接標的物，并自行辦理過戶手續，逾期不辦理的，買受人應支付由此產生的逾期滯納金等費用，并承擔本標的物可能發生的損毀、滅失等后果。標的物按交付時現狀交付，交付時實物與評估報告不一致的風險及評估基準日至交付之時所產生的風險如隱藏瑕疵、缺陷、損毀等均由買受人承擔，法z院概不作多退少補。律師解答：就是房屋里還有人住，房屋未騰空，買房人取得房產證后，可能還需要另案起訴騰房的房屋。

廣州買拍賣房后，租客拿出長期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認定為不存在租賃關系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請當面咨詢律師。

判z決書節選：

法z院認為：《物權法》第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。第三十四條：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。第三十九條：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。松某公司通過拍賣方式購得涉案房屋并辦理了房屋的產權過戶手續，取得涉案房屋的所有權，依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。第二，應充分行使自己的合法權利，在競拍前一定要去現場了解房屋詳情。涉案房屋現仍由賴某和朱某居住，因此，松某公司要求賴某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請求合理有據，法z院予以支持。

賴某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應向松某公司返還房屋。法z院認為，《z高人民z法z院關于民事訴z訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴z訟請求所依據的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。賴某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對于租金的支付卻沒有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴某裝修涉案房屋款項及向譚某借z款抵扣，根據日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產租賃管理所發布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價，雙方對涉案房屋約定租金遠遠低于市場租賃價格，其次，賴某未能提交其支付裝修款的證據，亦未提交任何有關其裝修涉案房屋的證據。而虛z假z的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實，“承租z人”和“出租z人”多未發生真正的租金支付關系。因此，賴某主張與譚某之間存在租賃關系，依據不足，對其抗辯意見，法z院不予采納。