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二手房中，一方違約要付房價20%的違約金嗎？

  張靜律師解答：看違約程度，交易時間和給對方造成的損失而定，法z院一般都會調低違約金。如下面這個案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。

判z決書節選：

關于違約責任的問題,合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務,賣方有權要求買方以轉讓總價款為基數支付每日萬分之五的違約金并繼續履行合同,如買方逾期履行超過十五個工作日的,則賣方有權解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉讓總價款20%的違約金,賣方因維權所支出的律師費、訴z訟費等由買方承擔。”陳賣家現根據上述合同約定請求李買家承擔合同價款20%即381000元的違約金,并為證明其損失,提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區橋南街某處房產的《認購書》、收據及退款收據。法z院認為,第z一、上述證據僅證明陳偉焯解除《認購書》,且已退回定金、首期款,不足以證實其存在實際損失,以及解除認購書與本案之間具有關聯性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以適當減少。”本案中,雖然李買家存在違約行為,但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達到381000元,結合合同履行的過程及李買家的過錯程度、抗辯意見,酌情調整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元,故上述定金可抵扣違約金,李買家仍應支付違約金90500元。

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廣州以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保的如何處理？

   張靜律師解答：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十三條：一方當事人主張房屋買賣合同實為合同的擔z保的,應當舉證證明合同關系的存在。

當事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保,出借人主張就買賣合同項下的房屋優先受償的,不予支持。出借人請求履屋買賣合同的,應當依照《人民z法z院關于審理案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定處理。

當事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保,雙方已經辦理房屋所有權轉移登記,借z款人以不存在真實的買賣合同關系為由,主張合同無效并請求返還房屋的,人民z法z院應當向當事人釋明變更訴z訟請求為返還借z款本息與房屋過戶登記時或債務履行期限屆滿時房屋價值的差額。

《人民z法z院關于審理案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為合同的擔z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民z法z院應當按照法律關系審理，并向當事人釋明變更訴z訟請求。當事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴。

按照法律關系審理作出的判z決生效后，借z款人不履行生效判z決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借z款本息之間的差額，借z款人或者出借人有權主張返還或補償。

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廣州二手房買家無購房資格，賣家違約了還要擔責嗎？

  張靜律師解答：此種情況下極大可能判z決合同解除，互不擔責。如下面這個案件，賣家未按合同約定提前還貸，但買家也無購房資格，終法z院判z決合同解除，定金返還，互不賠償。

法z院認為，按照涉案合同約定，簡賣家應在辦妥房地產權證書后20日內向銀行申請提前還貸，簡賣家抗辯因2017年廣州購房新政規定房屋房產證出具后兩年以內不能轉讓，而吳買家提出公證的方法，簡賣家不同意導致雙方發生爭執，因涉案合同無法履行才導致簡賣家沒有申請提前還款。但根據廣州市人民政z府辦z公廳于2017年3月30日發布《廣州市人民政z府辦z公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，涉案房屋并非自該通知施行之日起購買的房屋，并非該通知的調整對象，而吳買家在合同履行過程中暫不具備購房資格并非必然導致合同無法履行，故簡賣家未按照合同約定申請提前還貸，已違反合同約定，應承擔違約責任。

雖吳買家在合同履行過程中暫不具備購房資格并不必然導致合同無法履行，但吳買家在合同約定的交易遞件時具備購房資格是合同履行的必要條件，但至庭審辯論終結前，吳買家仍未提供證據證明其具備購房資格，且雙方亦未就吳買家不具備購房資格的情況下對過戶問題如何處理作出約定，故吳買家對涉案交易無法履行，亦存在過錯，應承擔違約責任。

吳買家主張解除雙方簽訂的《預售房買賣合同》，且簡賣家亦無異議，故法z院依法判令解除雙方于2017年3月8日簽訂的《預售房買賣合同》。吳買家主張簡賣家返還定金50000元及房屋契稅15511.56元。駁回吳買家要求賠償損失的請求。