武漢房產變更律師歡迎來電 湖北鷹和卓律所

“買賣不破租賃”規則是指在租賃關系存續期間，即使出將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承返還租賃物。我國的合同法及相關解釋之所以明確規定了該規則，主要是考慮到在租賃關系中，特別是對于房屋租賃而言，承往往因不具備自有住房，經濟上困難而需要租賃房屋，處于弱勢地位，對其予以適當的保護，使其租賃關系相對穩定是必要的，這種保護有利于社會的穩定。

【律師提醒】

本案的案由屬于商品房買賣糾紛之訴，并不是環境污染侵權之訴，不須討論環境污染責任由誰承擔的問題，因此開發商認為其不是噪聲污染的加害者的抗辯理由是不能成立的。作為開發商，在進行住宅開發時應當根據小區的位置事先考慮噪聲影響，并提出相應的設計要求，這是其作為賣方的義務。當然，本案中如果開發商事后能夠與立交橋的主管單位協商，通過加設隔音設施降低交通噪聲，使小區住宅內的噪聲降低到不影響居住的范圍，則也就可能不會退房了。

對于房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。

如果出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，然后要求出賣人承擔修復費用及修復期間造成的其他損失等。此種情況下，購房人一般沒有必要自行委托進屋質量鑒定，徒增維權成本。

對于可能屬于主體結構方面的嚴重質量問題，購房人可以首先通過房屋質量檢測機構對房屋問題進行檢測，明確房屋質量出現問題的性質和原因，并通過拍照或者房屋檢測機構現場記錄的方式固定房屋受損的證據。在房屋質量鑒定報告出臺后，根據質量問題的性質決定處理方式，如果已構成主體結構的質量問題或者認為即使修復也嚴重影響居住使用的，可以要求解除合同并賠償損失。如果是一般質量問題，則可以開發商承擔修復責任。