廣州黃埔區開發商售房所需證件咨詢承諾守信「多圖」

廣州買商鋪后發現鋪內有多扇電梯安全門能退房嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，買房并拿房產證后發現鋪內有五扇電梯安全門，嚴重影響使用。開發商辯稱早就告訴了購房人，法z院不支持，判z決解除合同，退還房款。

判z決書節選：

   本案爭議的焦點是:涉案《廣州市商品房買賣合同(預售)》及附件應否解除問題。現評析如下:從雙方當事人提供的證據可知,涉案商品房買賣合同的附圖、不動產權證后的房屋分層圖以及涉案所在樓層在國土規劃部門本案的平面防火分區示意圖均未顯示涉案商鋪內存在五扇電梯安全門。雖然碧某物業公司已在劉某認購涉案商鋪時告知劉某須到涉案商鋪查看現狀,但碧某物業公司提供的證據均不足以證明劉某在簽訂涉案商鋪認購書至收樓期間五扇電梯安全門已經存在,或者告知該商鋪將會存在五扇電梯安全門的情況,同時,碧某物業公司明確表示五扇電梯安全門不能封起來且在遇到緊急情況需通過該五扇門進入電梯救援,甚至連物品都不允許堆放。顯然該五扇電梯安全門的存在會直接影響劉某享有的專有的占有、使用涉案商鋪的權利,導致其購買涉案商鋪的合同目的不能實現。碧某物業公司認為其出售涉案房屋時已考慮了五扇電梯安全門的因素,對此并無提供證據予以佐證,因此,法z院根據《合同法》第九十四條的規定,支持劉某解除涉案商品房買賣合同及附件的訴求。

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廣州哪些情形下不能主張房屋買賣合同無效？

  《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第七條：當事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的,不予支持:

(一)出賣人未領取權屬證書的;

(二)買賣未經抵z押權人同意的;

(三)買賣未經預告登記權利人同意的;

(四)房屋被依法采取查封等強制措施的;

(五)部分共有人擅自出賣共有房屋的;

(六)按份共有人違反法律規定轉讓其份額,侵害其他共有人優先購買權的;

(七)出違反法律規定出售房屋,侵害承優先購買權的;

(八)違反政z府房地產市場調控政策,但不違反法律、行政治法規效力性強制性規定或者公序良俗的。

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廣州商品房買賣合同約定綠地、露臺等共有部分贈送給業主有效嗎？

  張靜律師解答：將業主共有的面積贈送給某個業主的約定無效。

相關法條：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十一條：商品房買賣合同違反規劃,約定將業主共有的綠地、空地、露臺等贈與買受人或者由買受人,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權法第七十條、七十六條的規定,應當認定該約定無效。

《物權法》

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十六條 下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

(三)業主委z員會或者更換業主委z員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

廣州認購書對貸z款的約定與實際不一致能退定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，就是因為認購書對貸z款流程的約定與實際貸z款流程不一致退定金成功的。

判z決書節選：

法z院認為：張某認為認購書不能繼續履行的理由是金某公司不能提供銀行的同貸書，從而拒絕再簽訂商品房買賣合同。因為貸z款的程序與商業貸z款不同，而金某公司提供的認購書中的條款未就貸z款的程序進行準確和詳細說明，條款約定及張某的理解與實際的貸z款程序不一致，金某公司在此存在一定過錯。同時，就本案查明的事實，張某已經向按揭銀行的律所提交了資料，并已經獲得初步審核同意，按照貸z款的流程，雙方可在簽訂《商品房買賣合同》后提交資料完成貸z款手續。因此認購書解除，不可歸責于雙方，金某公司應將定金40000元退還給張某。張某要求雙倍返還定金依據不足，法z院不予支持。至于張某主張的按揭費用，并非金某公司收取，張某主張金某公司賠償該費用，依據不足，法z院不予支持。