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廣州二手房過戶后，銀行遲遲不放款買家違約嗎？

    張靜律師解答：如合同有約定過戶后幾個月收尾款，則未收到買家就構(gòu)成違約。如合同未約定，則法z院會酌情認定一個合理期間，如2個月，超過2個月仍未收到尾款的，可認定買家構(gòu)成違約。

另外還有一個問題就是銀行出具的同貸書是有期限的，通常情況下在廣州二手房交易過程中，銀行出具給買家的貸z款承諾書的有效期是兩到三個月，過了這個有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書面發(fā)函詢問下銀行，要求銀行明確的答復(fù)，銀行如果答復(fù)過期了不予放款，則買家需要一次性付款處理，不然承擔(dān)違約責(zé)任。所以即使合同未約定收尾款的時間，也不代表銀行一直不放款，賣家就沒有維權(quán)的途徑了。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

1、商品房買賣合同未約定逾期辦z證、逾期付款違約金的怎么辦？

  《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十八條：房屋買賣合同未約定逾期辦z證、逾期付款違約金或者損失數(shù)額難以確定的,人民z法z院可以參照《人民z法z院關(guān)于審理民間借z貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條

第二款第z一項的規(guī)定,以已付購房款或者未付購房款總額為基數(shù),按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。

2、商品房買賣合同約定的開發(fā)商違約金過低怎么辦？

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十九條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金,金額低于買受人實際損失,當(dāng)事人根據(jù)合同法第z一百一十四條第二款的規(guī)定請求增加違約金的,人民z法z院應(yīng)予支持。

《合同法》第z一百一十四條第二款：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

廣州二手房買家未足額支付首期款，已過戶還能解除嗎？

  張靜律師解答：實踐中二手房買賣交易過程中，可能存在一方未嚴格按照合同約定來履行合同的情況，此情況是否構(gòu)成根本違約，守約方是否有權(quán)解除合同，需要根據(jù)誰才是阻礙交易進行的那一方來認定。如下面這個案件，買家支付首期款的時候少給了5萬，但房屋已過戶。賣家起訴解除合同，過戶回來。一審認為買家首期款的確未足額支付，構(gòu)成根本違約，支持了賣家訴求。二審認為即使首期款少給了5萬，但買家愿意一次性付款，且已轉(zhuǎn)至法z院賬戶，是愿意積極履行合同的一方，買家的行為不構(gòu)成根本違約，賣家不能主張解除合同。終改判駁回了賣家解除合同的訴求。

判z決書節(jié)選：

綜上，證人梁某已證實雙方均確認首期款已全部付清，雙方對首期款無爭議。事實上，陳賣家在薛買家已依約辦理了按揭貸z款手續(xù)且收取了薛買家支付的首期款143萬元后，亦協(xié)助薛買家辦理了涉案房屋的過戶登記并設(shè)定了債權(quán)數(shù)額為350萬元的抵z押權(quán)。即使如陳賣家主張的薛買家并未足額支付首期款，薛買家亦已及時發(fā)函通知陳賣家共同協(xié)商解決首期款問題，陳賣家卻予以拒絕并要求銀行停止放款，且在薛買家多次表明愿意一次性支付剩余房款350萬元的情況下仍然拒收。本院認為，在涉案房屋已交付且已過戶登記至薛買家人名下，如上所述雙方繼續(xù)履行合同并不存在障礙的情況下，即使薛買家存在未足額支付首期款亦不構(gòu)成根本性違約，一審判z決認定薛買家違約致使雙方之間的合同解除而支持被陳賣家的本案訴請，不當(dāng)。至于剩余房款350萬元的問題，薛買家在二審中已將該款提存至本院代管，為解決雙方糾紛、避免另起爭訟，該款在本案中一并作出處理，陳賣家在本案判z決生效后可向本院申請?zhí)崛≡摽睢?