小區物業管理服務為先,廣州中耀物業托管

物業管理產品是基于物業共有部分而提供的準公共服務

人類擁有建筑物的歷史長達幾千年，物業管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業主區分所有建筑物的產生。當不同的業主共同擁有一個建筑物時，物業產權的多元化要求每一個業主分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中管理共有部分，近代物業管理正是為了解決物業產權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而生的。因此，盡管我們認為廣義的物業管理應當充分包容單一業主的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業服務企業根據業主的個性需求進行服務的延展和創新， 但是我們始終不能忘記物業管理的存在本源和核心價值——基于物業共有部分的準公共服務。

提供物業共有部分的準公共服務，是物業管理的難點之所在，也是物業管理的專業價值之所在。認識物業管理的準公共性，我們就可以運用產品和公共選擇理論分析當前物業管理面臨的諸多現實難題，我們就不難理解物業管理收費問題的特殊性和產生根據，我們就不難理解目前業主大會和業主會機制的缺陷和癥結。認識物業管理的準公共性，我們就可以領悟物業管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認可政府公權對物業私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。

從物業管理的權利讓渡看，物業服務企業根據物業服務合約取得物業管理權，為實現合約目標，業主通常在物業服務合同中明確約定，物業服務企業有權采取必要措施制止業主和物業使用人違反管理規約和物業管理規章制度的行為。

在《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》的解釋中，明確規定“業主會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的，應予支持”，這同樣印證了物業服務中管理內容的判斷。

物業管理行業的勞動密集型特征主要表現在兩個方面， 一是物業服務企業主要是通過投入提供服務的勞動力來生產產品（服務）和創造產值（服務費）；二是勞動力成本在物業服務總成本中占據很大的比例（一般達到50%——70%）。勞動密集型的特征表明資金這一生產要素在物業管理行業中并非起著決定性的作用。

同樣，分析大多數贏利的物業服務企業的財務數據，我們會發現它們的凈資產收益率都在40%——50%以上，而且企業收入和利潤的增長與企業的資金投入并無直接相關，多數企業在發展壯大過程中并無更多的增量資金投入，注冊資本的投入也大多數為了滿足資質評審和證明風險承擔能力的需要，這同樣表明了物業服務行業與其他行業相比，對資金的需求和依賴程度相對較低，因而，從本質上看，從事常規業務的物業服務企業是人合公司，而非資合公司。

當前物業公司發展的兩個主要戰略分別歸納為大資管和大運營。

在諸多經濟發展的趨勢中，消費升級和產業升級是我們不可忽略的兩個時代特征。從行業所處的時代背景出發，這兩種發展方向分別對應了產業升級和消費升級這兩種趨勢。大運營的典型公司是碧桂園服務，借由大量橫向和縱向的并購，不斷豐富管理業態和服務內容，并借此切入更大范圍的城市運營服務領域。大資管的典型公司是永升生活服務，更多是探索住戶潛在的消費場景，挖掘新的服務需求，堅決執行品牌戰略來打造長期護城河。

地產產業鏈的特點是行業規模大、細分領域多、產業鏈條長，具有誕生平臺型巨型公司的土壤。

我們認為，大運營路線的物業公司上限更高，大資管路線的物業公司需要關注品牌優勢。對于有可能成長為平臺型公司的物管公司和已經形成品牌護城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點公司可以關注：碧桂園服務、保利物業、招商積余、永升生活服務、綠城服務。