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廣州為多貸z款提高二手房網(wǎng)簽價格，賣家半路不配合了違約嗎？

    張靜律師解答：不算。如下面這個案件，買賣雙方開始說好了真實(shí)交易價格169萬，但網(wǎng)簽合同239萬以便買家多貸z款。后賣家半路反悔，要求按真實(shí)價格遞件交易。賣家起訴解除合同，買家賠償違約金8萬，院就不予支持。

判z決書節(jié)選：

本案爭議焦點(diǎn)為:鄒買家主張陳賣家承擔(dān)支付違約金80000元的法律責(zé)任是否成立。就此,本院認(rèn)為,訴z訟中雙方確認(rèn)就案涉房屋交易先后簽訂兩份不同交易價格的房屋買賣合同,且鄒買家擬通過虛z假售價239萬元的合同辦理案涉房產(chǎn)交易的網(wǎng)簽及銀行抵z押貸z款手續(xù)。雙方當(dāng)事人所實(shí)施的該項房屋交易行為實(shí)屬以虛z假意思表示實(shí)施的民事法律行為,且明顯違反銀貸政策和誠信交易原則,根據(jù)《總則》第z一百四十六條的規(guī)定,該項交易行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。相應(yīng)陳賣家在交易過程中拒絕繼續(xù)以虛z假報價合同完成房屋過戶手續(xù)并不存在過錯。反之,在陳賣家明確提出可按照真實(shí)的交易價格繼續(xù)辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)后,系鄒買家自身不同意繼續(xù)交易,故法z院認(rèn)定案涉房屋未能完成交易的過錯在于鄒買家并無不當(dāng)。鄒買家要求陳賣家承擔(dān)違約責(zé)任,理據(jù)不足,本院不予支持。

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廣州房屋被查封了還能起訴過戶嗎？

   律師解答：不能了，只能起訴解除合同、賠償損失，或者提執(zhí)行異議。

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十一條：房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴z訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

《民事訴z訟法》第二百二十五條

執(zhí)行異議

當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民z法z院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民z法z院申請復(fù)議。

第二百二十七條

案外人異議

執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判z決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判z決、裁定無關(guān)的，可以定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民z法z院提起訴z訟。

廣州二手房買賣合同約定以辦理房屋擔(dān)z保貸z款作為付款方式的如何處理？

  《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十七條：當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)z保貸z款作為付款方式的,出賣人拒絕配合辦理擔(dān)z保貸z款,買受人符合下列條件之一的, 可以支持其繼續(xù)履行合同的訴z訟請求:

(一)已經(jīng)依約付清購房款,或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的;

(二)同意代為清償債z務(wù)以消滅房屋上的抵z押權(quán),并且同意在合理期限內(nèi)一次付清購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的;

(三)已經(jīng)取得銀z行貸z款承諾函,且貸z款銀z行在訴z訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸z款的。

除上述情形外,一般應(yīng)當(dāng)依照合同法第z一百一十條第z一項關(guān)于合同事實(shí)上不能履行的規(guī)定,對買受人繼續(xù)履行合同的訴z訟請求不予支持。

1、請求過戶適用訴z訟時效嗎？

  張靜律師解答：一般情況下要使用3年訴z訟時效。但房屋已經(jīng)交付使用的情況下不適用，不管過多少年都可以起訴過戶。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十六條：房屋交付后,買受人請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,出賣人提出訴z訟時效抗辯的,不予支持。

2、逾期辦z證或者逾期交房違約金的訴z訟時效何時起算？

四十七、買受人請求出賣人支付逾期辦z證或者逾期交房違約金,違約金為固定金額的,從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計算訴z訟時效期間。按日或者按月等時間單位累計計算違約金的,按每個個別債權(quán)分別計算訴z訟時效期間。

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