海珠區二手房賣家義務咨詢信賴推薦「廣州合拓」

廣州為多貸z款提高二手房網簽價格，賣家半路不配合了違約嗎？

    張靜律師解答：不算。如下面這個案件，買賣雙方開始說好了真實交易價格169萬，但網簽合同239萬以便買家多貸z款。后賣家半路反悔，要求按真實價格遞件交易。賣家起訴解除合同，買家賠償違約金8萬，院就不予支持。

判z決書節選：

本案爭議焦點為:鄒買家主張陳賣家承擔支付違約金80000元的法律責任是否成立。就此,本院認為,訴z訟中雙方確認就案涉房屋交易先后簽訂兩份不同交易價格的房屋買賣合同,且鄒買家擬通過虛z假售價239萬元的合同辦理案涉房產交易的網簽及銀行抵z押貸z款手續。雙方當事人所實施的該項房屋交易行為實屬以虛z假意思表示實施的民事法律行為,且明顯違反銀貸政策和誠信交易原則,根據《總則》第z一百四十六條的規定,該項交易行為應當認定為無效。相應陳賣家在交易過程中拒絕繼續以虛z假報價合同完成房屋過戶手續并不存在過錯。反之,在陳賣家明確提出可按照真實的交易價格繼續辦理網簽過戶手續后,系鄒買家自身不同意繼續交易,故法z院認定案涉房屋未能完成交易的過錯在于鄒買家并無不當。鄒買家要求陳賣家承擔違約責任,理據不足,本院不予支持。

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廣州房屋被查封了還能起訴過戶嗎？

   律師解答：不能了，只能起訴解除合同、賠償損失，或者提執行異議。

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十一條：房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴z訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規定主張權利。

《民事訴z訟法》第二百二十五條

執行異議

當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民z法z院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民z法z院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以定送達之日起十日內向上一級人民z法z院申請復議。

第二百二十七條

案外人異議

執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民z法z院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判z決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判z決、裁定無關的，可以定送達之日起十五日內向人民z法z院提起訴z訟。

廣州二手房買賣合同約定以辦理房屋擔z保貸z款作為付款方式的如何處理？

  《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十七條：當事人約定以辦理房屋擔z保貸z款作為付款方式的,出賣人拒絕配合辦理擔z保貸z款,買受人符合下列條件之一的, 可以支持其繼續履行合同的訴z訟請求:

(一)已經依約付清購房款,或者同意在合理期限內一次性付清全部購房款且有充分證據證明其有履行能力的;

(二)同意代為清償債z務以消滅房屋上的抵z押權,并且同意在合理期限內一次付清購房款且有充分證據證明其有履行能力的;

(三)已經取得銀z行貸z款承諾函,且貸z款銀z行在訴z訟中明確表示同意按照承諾函發放貸z款的。

除上述情形外,一般應當依照合同法第z一百一十條第z一項關于合同事實上不能履行的規定,對買受人繼續履行合同的訴z訟請求不予支持。

1、請求過戶適用訴z訟時效嗎？

  張靜律師解答：一般情況下要使用3年訴z訟時效。但房屋已經交付使用的情況下不適用，不管過多少年都可以起訴過戶。

相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十六條：房屋交付后,買受人請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記,出賣人提出訴z訟時效抗辯的,不予支持。

2、逾期辦z證或者逾期交房違約金的訴z訟時效何時起算？

四十七、買受人請求出賣人支付逾期辦z證或者逾期交房違約金,違約金為固定金額的,從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計算訴z訟時效期間。按日或者按月等時間單位累計計算違約金的,按每個個別債權分別計算訴z訟時效期間。

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