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廣州網簽合同內容與三方合同不一致，賣家能拒絕賣房嗎？

  張靜律師解答：不能，三方合同一般會約定，其他合同條款與本合同不一致時，以本合同為準。而網簽合同一般只是為了用于網簽，如有高貸的情況，則可能發生爭議。如沒有高貸的情況，只是對付款和過戶時間與三方合同不一致，則應以三方合同為準。賣家不能僅以此類約定不一致為由拒絕履行合同。

判z決書節選：

法z院認為,《買賣合同》已明確約定“甲、乙雙方簽訂的《廣州市存量房買賣合同》(正式版)與本合同具有同等效力,不一致時以本合同為準;本合同未盡事宜,可由當事人約定后簽訂補充協議;補充協議與本合同具有同等法律效力”,該條款實際賦予了《補充協議》中“甲乙雙方確戶時間2017年3月25日前”的約定有高于梁買家、林賣家此后簽訂的《網簽合同》中不一致條款的效力,無論《網簽合同》約定雙方過戶的時間遲于2017年3月25日還是《網簽合同》根本沒有約定遲過戶時間,林賣家都可以依據《買賣合同》、《補充協議》要求梁買家在2017年3月25日前辦理案涉房屋的過戶手續。此外,林賣家亦無證據證明其在梁買家簽訂《網簽合同》后曾要求梁買家就相關條款進行修改。綜上,林賣家以《網簽合同》的內容與《買賣合同》、《補充協議》的內容不一致拒絕簽訂《網簽合同》進而拒絕履行案涉房屋買賣合同,理據不足,已構成違約。林賣家作為違約方,無權要求梁買家承擔違約責任,支付違約金。故就林賣家在本案中的訴z訟請求,法z院均予駁回。

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廣州房屋連環買賣糾紛可以請求過戶嗎？

  張靜律師解答：如果其他合同參與人同意過戶，就可以判z決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記，如果有一個參與人不同意的，就只能要求賠償違約金，不能要求過戶。

相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十五條：房屋連環買賣均未辦理所有權轉移登記,終買受人以其合同相對人為被告提起訴z訟,請求協助辦理房屋所有權轉移登記的,人民z法z院可以通知參與房屋買賣的其他當事人作為第三人參加訴z訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判z決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民z法z院可依照合同法第z一百一十條第z一項的規定駁回終買受人的訴z訟請求。

《合同法》第z一百一十條第z一項：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行;

廣州法z院判z決房屋買賣合同無效前，會提醒買家反訴退款嗎？

  張靜律師解答：一方起訴合同無效或撤銷，法z院認為應當支持的，應該向被告釋明：“如法z院判z決合同無效，你方是否反訴返還財產”。如被告回復要反訴，則可一并審理。如被告回復即使法z院判z決合同無效，仍不反訴，則法z院可徑行判z決，由被告去另案起訴返還房款。

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十四條：房屋買賣合同被認定無效或者被撤銷、解除后, 買受人應當將房屋返還給出賣人,并支付房屋占有使用的費用,費用可參照同期同地段同類房屋租金標準計算;出賣人應當將收取的價款返還給買受人,并支付貸z款利息。一方當事人起訴請求確認房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同并返還財產,人民z法z院經審理認為合同無效或者應予撤銷、解除的,應當向被告釋明反訴請求返還財產,避免判z決單方返還財產造成當事人利益失衡。

合同無效或者被撤銷的,一方因房產價值波動受到的損失, 由當事人按照各自的過錯承擔。合同解除的,守約方因房產價值波動受到的損失,由違約方賠償。

廣州二手房買家沒有購房資格，終無法過戶算誰違約？

  張靜律師解答：按照合同約定來認定是否構成違約。如下面這個案件，合同約定“因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金”。一審法官認為簽訂合同時雙方都知曉買家沒有購房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買家不具備購房資格這個情況。判定買家構成違約，賣家可沒收定金。二審法z院認為政策原因包含了購房資格的情況，認定買家不構成違約，定金退還。

本院認為，雙方合同簽訂時，廣州地區限購政策已實施多年，買賣雙方及經紀方理應知曉。然而，在李買家不具有購房資格的情況下，李買家與陳賣家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買賣雙方均應承擔一定的責任，但該責任可相抵。在李買家不具備購房資格的情況下，李買家與陳賣家在《房屋買賣合同》第十三條特別約定，因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金。結合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費用的事實，前述第十三條的特別約定應是各方對有關李買家的購房資格問題所作特別約定，即李買家在2017年7月30日前未具備購房資格的，合同自動解除，賣方退還全部定金。為此，一審認定該條款中有關“政策原因”應理解為簽訂合同后所出現新的房屋調控政策，李買家未取得購房資格問題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正。現李買家至2017年7月30日仍不具備購房資格，李買家根據前述條款要求陳賣家全額退還定金100000元有合同依據，本院予以支持。一審認定李買家單方構成違約，判處李買家已交納的定金100000元由陳賣家沒收，不予退還不當，本院予以糾正。

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