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物業服務目標的實現必須輔助以管理的手段

服務是為滿足他人的需求或實現他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現一定的目標而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業管理活動中得到了統一。與其他服務行業相比，物業管理行業的準公共性，決定了不同的業主（客戶）對物業服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數業主的利益實現，為了滿足多數業主的共性需求，就必須約束和限制少數（或個別）業主的個性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業服務的一個特殊而必備的手段。

同樣, 從物業管理的權利本源看，物業管理權來源于業主的建筑物區分所有權，建筑物區分所有權并不具備傳統所有權和排他性，單個業主所有權的行使是受到有條件限制的，業主對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業主對共有部分僅具有按約定使用的權利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規搭建等行為，限制業主濫用物權，約束少數業主的不當行使建筑物區分所有權的行為，是物業服務之中的“管理”內涵。

從物業管理的權利讓渡看，物業服務企業根據物業服務合約取得物業管理權，為實現合約目標，業主通常在物業服務合同中明確約定，物業服務企業有權采取必要措施制止業主和物業使用人違反管理規約和物業管理規章制度的行為。

在《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》的解釋中，明確規定“業主會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的，應予支持”，這同樣印證了物業服務中管理內容的判斷。

?物業管理公司了解業戶就是尋找市場

物業管理公司是服務的提供者，其服務對象主要是物業區域的物業產權人（業主）和物業使用人（租戶或其他住戶），我們統稱為業戶，他們是服務的接受者，是物業管理公司的顧客，物業管理公司要實施服務營銷，創造更多的顧客，就首先要了解業戶，了解其構成、需求及其消費動機與消費習慣，然后才能進行有針對性的服務營銷策劃。

了解業戶的過程也是一個市場調研、市場細分，即尋找市場的過程，通過對業戶的了解，特別是對業戶需要、期望與需求的了解，對業戶效用、價值與滿足的了解，你就能知道業戶滿意什么樣的服務產品，進而找到服務營銷的目標市場與經營對策。

物業管理服務費用難收的具體表現:

內部收費管理機制不明確。收費措施不完善，無職責標準可言；收費區域劃分不合理，收費戶數與房管員的實際管理能力相差懸殊；收費提成指標和各項獎罰措施脫離實際，影響了收費人員的收費積極性。

認為公用設施運行、修理費用分攤不合理。即多層、高層、住宅1層-第3層的物業所有人、使用人認為物業公司要求他們按自來水的用量、建筑面積等分攤頂層水箱、加壓水泵、電梯等公用設施運行、修理費用不合理，他們不需使用水箱、加壓水泵、電梯等公用設施，不應繳納上述費用。