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什么是房屋析產(chǎn)？

房產(chǎn)析產(chǎn)是根據(jù)相關(guān)協(xié)議、法律原則和一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共有房產(chǎn)這一財產(chǎn)分割，而分屬各所有人所有的行為。一般發(fā)生于離婚、分家、繼承和共買房產(chǎn)等民事關(guān)系上，公民后，共同生活人或者財產(chǎn)共有與繼承人就財產(chǎn)如何處理，根據(jù)高人院的有關(guān)解釋，一般是先析產(chǎn)后繼承。房屋析產(chǎn)有以下原則:1、分割房屋是的保護房屋的整體性2、盡大可能不損害房屋現(xiàn)有的價值3、采取一人獨有，在給他人金錢或其他方式的補償4、采取大家共有的方式5、大家競買的方式6、出賣該房，大家分的價款的方式。房屋析產(chǎn)的方式有:1、根據(jù)協(xié)議析產(chǎn)2、遺囑分割3、向FAYUAN提起4、聘請律師協(xié)調(diào)、律師見證或5、其他方式。

【律師支招】

1、房屋權(quán)與租賃權(quán)的沖突在實踐中屢見不鮮。因此，承在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意詢問出并查明該房產(chǎn)上是否存在已設(shè)立的權(quán)，以便于更好地控制風(fēng)險，避免損失。

2、對于簽署房屋租賃合同前在租賃房屋上已設(shè)定權(quán)的，承應(yīng)要求在租賃合同中明確約定當(dāng)權(quán)人行使權(quán)致使承不能行使承租權(quán)時，出應(yīng)給與承的經(jīng)濟賠償數(shù)額，屆時，承可以據(jù)此要求出承擔(dān)違約責(zé)任。

  根據(jù)《建筑法》第六十條的規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，所謂“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。所謂“合理使用壽命”即為建筑物的設(shè)計年限，也就是建筑物正常使用的低年限。由于主體結(jié)構(gòu)是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個工程的質(zhì)量。因此，《解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。


所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。我國《建筑法》第六十二條規(guī)定“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和低保修期由規(guī)定。