增城區一方根本違約解除合同咨詢的行業須知「多圖」

廣州二手房買家沒有購房資格，賣家同意，合同解除算誰違約？

    張靜律師解答：一般由于雙方協商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會認定雙方都有過錯，互不承擔違約責任。如下面這個案件，買家沒有購房資格，合同約定買家可第三人過戶，此情況買家存在過錯。后買家取消提前還貸申請，仍然要求買家墊z資贖契。終法z院認定雙方都有過錯，互不賠償。

判z決書節選：

法z院認為: 歐買家不具備廣州市購房資格,雖然歐買家陳述可以過戶到自己的公司或其他具備購房資格的朋友名下,但歐買家并未提交充分證據證明其將實際購房人告知胡賣家,故歐買家對于合同的不能履行存在過錯。合同履行過程中,歐買家向胡賣家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產產權證件,但胡賣家并未將辦理提前還貸的情況告知歐買家,在其已經取消提前還貸的申請后,仍然要求歐買家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知歐買家沒有購房資格,仍然簽訂房屋買賣合同,對于合同不能履行亦存在過錯。根據《合同法》第z一百二十條的規定:“當事人雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任”。本案中,買賣雙方對于合同不能繼續履行均存在過錯,因此,雙方應對各自的過錯承擔責任,故買賣雙方要求對方支付違約金的訴z訟請求,法z院均不予支持。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同有效嗎？

    張靜律師解答：無效。銀z行知道房屋買賣合同虛z假仍簽訂擔z保貸z款合同的，貸z款合同也無效。相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條：出賣人為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同,應當依照民z法總則第z一百四十六條第z一款的規定,認定買賣合同無效。

金融機構知道或者應當知道房屋買賣合同虛z假,仍然與買受人簽訂房屋擔z保貸z款合同的,該貸z款合同亦屬虛z假,應當認定無效。該貸z款合同關系實際存在于金融機構與出賣人之間, 合同效力依照民z法總則第z一百四十六條第二款的規定處理。

民z法總則第z一百四十六條第z一款：行為人與相對人以虛z假的意思表示實施的民事法律行為無效。

民z法總則第z一百四十六條第二款：以虛z假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州房屋連環買賣糾紛可以請求過戶嗎？

  張靜律師解答：如果其他合同參與人同意過戶，就可以判z決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記，如果有一個參與人不同意的，就只能要求賠償違約金，不能要求過戶。

相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十五條：房屋連環買賣均未辦理所有權轉移登記,終買受人以其合同相對人為被告提起訴z訟,請求協助辦理房屋所有權轉移登記的,人民z法z院可以通知參與房屋買賣的其他當事人作為第三人參加訴z訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判z決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民z法z院可依照合同法第z一百一十條第z一項的規定駁回終買受人的訴z訟請求。

《合同法》第z一百一十條第z一項：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行;

廣州二手房買賣雙方都說對方不肯履約怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會根據證據、庭審內容及雙方今后的履約意愿進行違約責任認定。如下面這個案件，雖然雙方都無證據是對方不肯履約，但買家庭審中同意一次性付款繼續履行合同，賣家卻不愿意繼續履行合同，終法官認定賣家違約，合同繼續履行。

法z院認為，涉案合同無法繼續履行的原因及責任歸屬。經審核雙方來往函件的內容，合同雙方對于履行障礙各有表述，但可以確認雙方當事人終約定2017年5月19日共同前往辦理網簽手續。期間，也達成了以合同約定履行，即買方確定為簽約人林買家的一致，但經紀方創某公司要求雙方當事人簽訂委托手續時，黃賣家拒不同意。如前所述，《房地產買賣合同》本身明確黃賣家與經紀方有委托辦理過戶手續的關系，且當天配合經紀方完善手續，進行網簽并不損害黃賣家的合同權益，其拒不配合的行為與其一再陳述要求按原合同履行的陳述明顯相悖。結合本案對林買家購房資格的查詢，除黃賣家的配合外，合同履行并無其他實質障礙。故此，結合林買家明確愿意就合同約定的購房余款一次性履行，為維護交易穩定及市場誠信，本院支持林買家繼續履行合同的訴求。至于，違約責任的認定，從雙方來往信息以及經紀方的確認，雙方對于合同履行過程中，黃賣家明確提出了與雙方書面合同約定不符的交易條件，結合上述不配合網簽手續的事實，對于違約責任應由賣方黃賣家承擔。