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現代物業（不動產）不僅是生活資料，同時也是生產資料和投資產品

傳統的物業管理服務是以作為生活資料的住宅為主要對象的，無論是物業管理發源地的英國，還是源自計劃體制下房屋管理模式變革的中國式物業管理，都發軔于居住物業的管理服務，乃至于西方許多國家至今仍以《住宅法》作為規范物業管理活動的基本法律，而中國的《物權法》和《物業管理條例》在偏重于住宅物業管理服務的制度設計方面，同樣具有明顯的針對性。

是，這種現象僅僅意味著過去，自上世紀后半期以來，人類的生產方式和生活方式發生了巨大的變化，物業（或稱不動產）已經遠遠超越了傳統意義上的遮風避雨的生活資料功能，更多地以生產資料和投資產品的面目出現在我們面前。據統計，50%的歐美企業擁有不動產，英國800家大企業的資產構成中，有30%以上的比例為不動產。隨著房地產業的興起、金融業的，更多的人們以擁有不動產作為投資手段， 不動產（物業）也日益成為與現代金融業息息相關的投資產品。

從生活資料到生產資料進而到投資產品，物業功能的多元化和物業價值的高，為物業管理的多層次、發展注入了豐富的內涵，同樣也為我們重構物業管理的商業模式提供了深遠的想象空間。在傳統居住物業管理的基礎上， 物業管理行業向工業物業、商業物業、公用物業等不動產管理的所有領域的縱深發展，正是順應物業功能和物業價值變化的大勢所趨。

物業管理產品是基于物業共有部分而提供的準公共服務

人類擁有建筑物的歷史長達幾千年，物業管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業主區分所有建筑物的產生。當不同的業主共同擁有一個建筑物時，物業產權的多元化要求每一個業主分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中管理共有部分，近代物業管理正是為了解決物業產權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而生的。因此，盡管我們認為廣義的物業管理應當充分包容單一業主的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業服務企業根據業主的個性需求進行服務的延展和， 但是我們始終不能忘記物業管理的存在本源和核心價值——基于物業共有部分的準公共服務。

提供物業共有部分的準公共服務，是物業管理的難點之所在，也是物業管理的專業價值之所在。認識物業管理的準公共性，我們就可以運用產品和公共選擇理論分析當前物業管理面臨的諸多現實難題，我們就不難理解物業管理收費問題的特殊性和產生根據，我們就不難理解目前業主大會和業主會機制的缺陷和癥結。認識物業管理的準公共性，我們就可以領悟物業管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認可政府公權對物業私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。

物業服務目標的實現必須輔助以管理的手段

服務是為滿足他人的需求或實現他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現一定的目標而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業管理活動中得到了統一。與其他服務行業相比，物業管理行業的準公共性，決定了不同的業主（客戶）對物業服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數業主的利益實現，為了滿足多數業主的共性需求，就必須約束和限制少數（或個別）業主的個性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業服務的一個特殊而必備的手段。

同樣, 從物業管理的權利本源看，物業管理權來源于業主的建筑物區分所有權，建筑物區分所有權并不具備傳統所有權和排他性，單個業主所有權的行使是受到有條件限制的，業主對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業主對共有部分僅具有按約定使用的權利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規搭建等行為，限制業主濫用物權，約束少數業主的不當行使建筑物區分所有權的行為，是物業服務之中的“管理”內涵。

如何判斷物業的好壞？

1、看門衛對陌生人的態度

一般新建小區的安全管理普遍嚴格，業主一人一卡，甚至陌生人進出小區都要進行登記。判斷物業的管理水平可以觀察小區門衛對待陌生人和外來車輛的態度。若該物業公司的管理制度嚴格，那么它對工作人員的培訓也是嚴謹而規范的，門衛自然不會放任陌生人和外來車輛隨意進出小區，造成安全隱患。

2、看小區綠化

從小區綠化情況也可以判斷出物業的好壞。購房者可以重點看小區綠化修剪是否整齊？基礎設施是否存在安全隱患？樓道清掃是否干凈？非小區居民和車輛進出小區保安是否有登記等等。從這些方面可以衡量物業公司的日常工作是否做到位。

3、看房子在物業公司的維修記錄

房屋報修情況通常能直接反映出房屋質量。比如，有沒有出現過管道堵塞的情況，如果新房屢次出現管道堵塞，說明在施工時建筑垃圾沒有疏通干凈；如果報修記錄上跳閘次數多，那就說明配電可能不合理等。

4、看物業費收繳率

在很多小區，業主表達對物業公司不滿的直接行為就是拒繳物業費。如果商品房小區物業費收繳率過低，說明業主對物業公司的意見較大，雙方矛盾較多，對物業公司的服務水平就要打個問號。