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現(xiàn)代物業(yè)（不動產(chǎn)）不僅是生活資料，同時也是生產(chǎn)資料和投資產(chǎn)品

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)是以作為生活資料的住宅為主要對象的，無論是物業(yè)管理發(fā)源地的英國，還是源自計劃體制下房屋管理模式變革的中國式物業(yè)管理，都發(fā)軔于居住物業(yè)的管理服務(wù)，乃至于西方許多國家至今仍以《住宅法》作為規(guī)范物業(yè)管理活動的基本法律，而中國的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》在偏重于住宅物業(yè)管理服務(wù)的制度設(shè)計方面，同樣具有明顯的針對性。

是，這種現(xiàn)象僅僅意味著過去，自上世紀(jì)后半期以來，人類的生產(chǎn)方式和生活方式發(fā)生了巨大的變化，物業(yè)（或稱不動產(chǎn)）已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了傳統(tǒng)意義上的遮風(fēng)避雨的生活資料功能，更多地以生產(chǎn)資料和投資產(chǎn)品的面目出現(xiàn)在我們面前。據(jù)統(tǒng)計，50%的歐美企業(yè)擁有不動產(chǎn)，英國800家大企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成中，有30%以上的比例為不動產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起、金融業(yè)的，更多的人們以擁有不動產(chǎn)作為投資手段， 不動產(chǎn)（物業(yè)）也日益成為與現(xiàn)代金融業(yè)息息相關(guān)的投資產(chǎn)品。

從生活資料到生產(chǎn)資料進(jìn)而到投資產(chǎn)品，物業(yè)功能的多元化和物業(yè)價值的高，為物業(yè)管理的多層次、發(fā)展注入了豐富的內(nèi)涵，同樣也為我們重構(gòu)物業(yè)管理的商業(yè)模式提供了深遠(yuǎn)的想象空間。在傳統(tǒng)居住物業(yè)管理的基礎(chǔ)上， 物業(yè)管理行業(yè)向工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公用物業(yè)等不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域的縱深發(fā)展，正是順應(yīng)物業(yè)功能和物業(yè)價值變化的大勢所趨。

物業(yè)管理產(chǎn)品是基于物業(yè)共有部分而提供的準(zhǔn)公共服務(wù)

人類擁有建筑物的歷史長達(dá)幾千年，物業(yè)管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業(yè)主區(qū)分所有建筑物的產(chǎn)生。當(dāng)不同的業(yè)主共同擁有一個建筑物時，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的多元化要求每一個業(yè)主分散自行管理其專有部分，共用設(shè)施的社會化卻要求集中管理共有部分，近代物業(yè)管理正是為了解決物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化和共用設(shè)施社會化的矛盾應(yīng)運(yùn)而生的。因此，盡管我們認(rèn)為廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)充分包容單一業(yè)主的管理服務(wù)活動，盡管我們鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的個性需求進(jìn)行服務(wù)的延展和， 但是我們始終不能忘記物業(yè)管理的存在本源和核心價值——基于物業(yè)共有部分的準(zhǔn)公共服務(wù)。

提供物業(yè)共有部分的準(zhǔn)公共服務(wù)，是物業(yè)管理的難點之所在，也是物業(yè)管理的專業(yè)價值之所在。認(rèn)識物業(yè)管理的準(zhǔn)公共性，我們就可以運(yùn)用產(chǎn)品和公共選擇理論分析當(dāng)前物業(yè)管理面臨的諸多現(xiàn)實難題，我們就不難理解物業(yè)管理收費(fèi)問題的特殊性和產(chǎn)生根據(jù)，我們就不難理解目前業(yè)主大會和業(yè)主會機(jī)制的缺陷和癥結(jié)。認(rèn)識物業(yè)管理的準(zhǔn)公共性，我們就可以領(lǐng)悟物業(yè)管理的外部性與城市管理的密不可分，進(jìn)而認(rèn)可政府公權(quán)對物業(yè)私權(quán)適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業(yè)自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務(wù)性的外在定位和價值評判。

物業(yè)服務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)必須輔助以管理的手段

服務(wù)是為滿足他人的需求或?qū)崿F(xiàn)他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現(xiàn)一定的目標(biāo)而約束或限制他人的行為，具有強(qiáng)制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業(yè)管理活動中得到了統(tǒng)一。與其他服務(wù)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)公共性，決定了不同的業(yè)主（客戶）對物業(yè)服務(wù)具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數(shù)業(yè)主的利益實現(xiàn)，為了滿足多數(shù)業(yè)主的共性需求，就必須約束和限制少數(shù)（或個別）業(yè)主的個性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業(yè)服務(wù)的一個特殊而必備的手段。

同樣, 從物業(yè)管理的權(quán)利本源看，物業(yè)管理權(quán)來源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)并不具備傳統(tǒng)所有權(quán)和排他性，單個業(yè)主所有權(quán)的行使是受到有條件限制的，業(yè)主對專有部分行使所有權(quán)，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業(yè)主對共有部分僅具有按約定使用的權(quán)利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業(yè)主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規(guī)搭建等行為，限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為，是物業(yè)服務(wù)之中的“管理”內(nèi)涵。

如何判斷物業(yè)的好壞？

1、看門衛(wèi)對陌生人的態(tài)度

一般新建小區(qū)的安全管理普遍嚴(yán)格，業(yè)主一人一卡，甚至陌生人進(jìn)出小區(qū)都要進(jìn)行登記。判斷物業(yè)的管理水平可以觀察小區(qū)門衛(wèi)對待陌生人和外來車輛的態(tài)度。若該物業(yè)公司的管理制度嚴(yán)格，那么它對工作人員的培訓(xùn)也是嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)范的，門衛(wèi)自然不會放任陌生人和外來車輛隨意進(jìn)出小區(qū)，造成安全隱患。

2、看小區(qū)綠化

從小區(qū)綠化情況也可以判斷出物業(yè)的好壞。購房者可以重點看小區(qū)綠化修剪是否整齊？基礎(chǔ)設(shè)施是否存在安全隱患？樓道清掃是否干凈？非小區(qū)居民和車輛進(jìn)出小區(qū)保安是否有登記等等。從這些方面可以衡量物業(yè)公司的日常工作是否做到位。

3、看房子在物業(yè)公司的維修記錄

房屋報修情況通常能直接反映出房屋質(zhì)量。比如，有沒有出現(xiàn)過管道堵塞的情況，如果新房屢次出現(xiàn)管道堵塞，說明在施工時建筑垃圾沒有疏通干凈；如果報修記錄上跳閘次數(shù)多，那就說明配電可能不合理等。

4、看物業(yè)費(fèi)收繳率

在很多小區(qū)，業(yè)主表達(dá)對物業(yè)公司不滿的直接行為就是拒繳物業(yè)費(fèi)。如果商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率過低，說明業(yè)主對物業(yè)公司的意見較大，雙方矛盾較多，對物業(yè)公司的服務(wù)水平就要打個問號。