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發布時間：2020-12-22 04:45
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物業管理有哪些原則
收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
公平競爭原則：物業管理是社會市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投，招標要公開，揭標要公正。
依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。
當下物業管理行業似乎面臨著自誕生以來未有的困境，尋求切實可行的因應之策被普遍認為是當務之急，在這種大背景之下討論物業管理行業本質之類理論問題，也許有“坐而論道”之嫌。但筆者認為，無論探討宏觀的發展戰略，中觀的商業模式，還是微觀的專業價值，都離不開對行業本質的準確把握。行業本質決定專業價值，專業價值決定商業模式，科學的行業發展戰略必須建立在對行業本質深刻認識的基礎之上。在這個意義上，物業管理的行業本質問題，是研究物業管理行業所有現實問題的邏輯起點。
行業本質是行業本身所固有的，決定行業狀態、性質和發展的根本屬性。認清物業管理的行業本質，應當從分析物業管理活動的獨特規律入手。
物業管理行業的勞動密集型特征主要表現在兩個方面， 一是物業服務企業主要是通過投入提供服務的勞動力來生產產品（服務）和創造產值（服務費）；二是勞動力成本在物業服務總成本中占據很大的比例（一般達到50%——70%）。勞動密集型的特征表明資金這一生產要素在物業管理行業中并非起著決定性的作用。
同樣，分析大多數贏利的物業服務企業的財務數據，我們會發現它們的凈資產收益率都在40%——50%以上，而且企業收入和利潤的增長與企業的資金投入并無直接相關，多數企業在發展壯大過程中并無更多的增量資金投入，注冊資本的投入也大多數為了滿足資質評審和證明風險承擔能力的需要，這同樣表明了物業服務行業與其他行業相比，對資金的需求和依賴程度相對較低，因而，從本質上看，從事常規業務的物業服務企業是人合公司，而非資合公司。
當前物業公司發展的兩個主要戰略分別歸納為大資管和大運營。
在諸多經濟發展的趨勢中，消費升級和產業升級是我們不可忽略的兩個時代特征。從行業所處的時代背景出發，這兩種發展方向分別對應了產業升級和消費升級這兩種趨勢。大運營的典型公司是碧桂園服務，借由大量橫向和縱向的并購，不斷豐富管理業態和服務內容，并借此切入更大范圍的城市運營服務領域。大資管的典型公司是永升生活服務，更多是探索住戶潛在的消費場景，挖掘新的服務需求，堅決執行品牌戰略來打造長期護城河。
地產產業鏈的特點是行業規模大、細分領域多、產業鏈條長，具有誕生平臺型巨型公司的土壤。
我們認為，大運營路線的物業公司上限更高，大資管路線的物業公司需要關注品牌優勢。對于有可能成長為平臺型公司的物管公司和已經形成品牌護城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點公司可以關注：碧桂園服務、保利物業、招商積余、永升生活服務、綠城服務。
