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廣州番禺區打宅基地房買賣 二手房買賣厲害的律師

廣州張靜律師多年來代理大量房產案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

農民城鎮落戶，原有宅基地能否登記發證

    眾所周知，農村宅基地是農村村民安身立命的基礎。宅基地使用權是農村集體土地使用權的一種，是只有具備農村集體經濟組織成員資格的人才能享有的權利。第2種觀點認為屬于約定解除權，一旦開發商回購條件成立，開發商發出回購通知，雙方合同解除。實踐中，有部分農民往往由于各種原因離開原有經濟組織，落戶到城鎮，那么，這樣的話，其原有的宅基地還能否登記發證呢？律師為您回答。

   首先，戶籍的改變不能改變財產權的歸屬。根據2008年10月12日《中z共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》規定“依法保障農戶宅基地用益物權”可知，只要是農民合法取得的宅基地，都應當予以保護。根據規定，對于個人無償贈予不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，契稅繳納標準為總房價的3%。根據我國“地隨房走”原則，即使該農民轉為城鎮居民，但其基于對房屋的所有權，該農民仍然對房屋所占宅基地享有使用權。

   其次，根據《國務z院辦公z廳關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》（國辦z發〔2011〕9號）規定可知，是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地，農民本人有自主選擇權，任何人不得強制或變相強制收回。根據此通知的精神，農民工落戶城鎮仍然可以擁有宅基地，仍然對承包的耕地、林地、草地享有承包經營權。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。因此可以對其宅基地進行登記發證。

   后，《國土A資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政A部、農業A部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號）規定非農業戶A口居民原在農村合法取得的宅基地可以登記發證。該文件規定：“非農業戶A口居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記‘該權利人為非本農民集體成員’”。其次，根據《國務z院辦公z廳關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》（國辦z發〔2011〕9號）規定可知，是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地，農民本人有自主選擇權，任何人不得強制或變相強制收回。根據此文件可知，進城打工落戶城鎮的農民原在農村取得的宅基地可以登記發證。

綜上所述，農民城鎮落戶，原有宅基地是能夠登記發證的。實踐中，有很多地方政府已經給對落戶城鎮的農民原在農村取得的宅基地進行了登記發證。原房主將水電戶名進行變更，屬于購房合同中附隨的協助義務，即便購房合同中對此沒有進行約定，作為合同的附隨義務，原房主也是有義務協助新房主將水電戶名進行變更。但是，值得注意的一點是，在這種情況下，如果該宅基地上的房屋滅失的話，該農民即不再享有房屋所有權，那么，相應的宅基地使用權也會歸于消亡。

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廣州購買租期未滿的學區房，已支付的租金如何結算？

    咨詢：前幾天，我購買了一套學區房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且在我購買時租期未滿。但原房主并沒有告訴我，租客給他一次性支付了一年的租金。根據雙方合同，除可因開發商不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理房屋的交接手續。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結算，是否應當從購房款中抵扣？簽訂合同時并未對此進行約定該如何處理？

   律師解答：剩余租金可由購房款抵銷，取得所有權即享有收益權。

   首先，根據《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”即買賣不破租賃原則。收受定金后，因第三人的原因或自然災害致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等情形。原先的承可以要求繼續租住在該學區房內直至租賃期滿。為此，建議購房者事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果出租，租賃期限是否快到期，租金和保證金收取情況，承是否同意解除租賃合同等事宜，z好在房屋買賣合同中一并予以解決，因均屬于金錢債z務，雙方可以合意在購房款中予以抵銷，以免產生法律糾紛。

其次，如果雙方并未對此進行約定，根據《物權法》規定，新房主取得房屋所有權后，即享有房屋出租收益權，而原房主在簽訂協議時違反《合同法》規定誠實信用原則，未向新房主披露后續租金已經收取的事實，損害了新房主的合法權益，新房主據此可以向原房主主張經濟損失賠償。律師解答：回購擔z保是一種多方以合同條款約定的關聯性擔z保，指債z權人與回購人約定在債x務人未能按約履行債x務時，由回購人向債z權人支付約定的對價，債z權人將合同債z權及其項下的權利轉移給回購人的一種擔z保形式。

廣州房屋買賣協議沒有網簽是否就不生效呢？

二手房買賣，通常由中介組織買賣雙方對房屋買賣的價格、付款期限、付款方式、中介費用等內容進行協商，達成一致后簽訂書面的三方房屋買賣協議，各權利義務主體根據協議約定完成網簽、貸z款、資金托管、過戶等手續。”3、因當事人雙方均存在過錯即在當事人雙方在磋商過程中均有過錯導致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，宜作如下處理：①不適用第1種情形的定金罰則。如果在簽訂房屋買賣協議后雙方即產生矛盾，沒有進行網簽，那么之前所簽訂的房屋買賣協議屬于購房意向還是生效的買賣合同呢？

近日法A院審結一起房屋買賣合同糾紛，買房人主張簽訂的書面協議只是意向，只有網簽的正式房屋買賣合同才對雙方有約束力，未獲得法A院支持。

方女士將自己的房屋出售給華先生，華先生支付1萬元定金后就再沒付款。方女士訴至法A院，要求判令華先生按合同約定支付違約金5萬元。華先生辯稱其與方女士簽訂正式的存量房買賣合同，即網簽合同之前，方女士無權要求其支付任何款項。

法A院經審理認為，雙方簽訂的《房屋買賣協議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質、情況、成交價格等不違反國家法律、行規的強制性規定，已經成立并生效。網簽是房地產主管部門因市場管理需要而規定的公示程序，是否網簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

根據《房屋買賣協議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬元用于注銷權、拿回產權證，然后雙方辦理資金托管過戶手續，故華先生應當在合同約定的辦理資金托管與過戶手續前支付30萬元。現因華先生未能履行上述義務，方女士可以依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）款的規定解除合同。律師解答：這種方式雖然具有可操作性，但不合法，并對錢女士來說存在一定的風險，因此不建議錢女士接受這樣的操作方式。由于華先生違約導致合同解除，應當根據約定承擔房價3%的違約金。故華先生向方女士支付違約金5萬元。