蕪湖物業管理公司服務介紹「北京森德」

當下物業管理行業似乎面臨著自誕生以來未有的困境，尋求切實可行的因應之策被普遍認為是當務之急，在這種大背景之下討論物業管理行業本質之類理論問題，也許有“坐而論道”之嫌。但筆者認為，無論探討宏觀的發展戰略，中觀的商業模式，還是微觀的專業價值，都離不開對行業本質的準確把握。行業本質決定專業價值，專業價值決定商業模式，科學的行業發展戰略必須建立在對行業本質深刻認識的基礎之上。在這個意義上，物業管理的行業本質問題，是研究物業管理行業所有現實問題的邏輯起點。

行業本質是行業本身所固有的，決定行業狀態、性質和發展的根本屬性。認清物業管理的行業本質，應當從分析物業管理活動的獨特規律入手。

物業管理產品是基于物業共有部分而提供的準公共服務

人類擁有建筑物的歷史長達幾千年，物業管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業主區分所有建筑物的產生。當不同的業主共同擁有一個建筑物時，物業產權的多元化要求每一個業主分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中管理共有部分，近代物業管理正是為了解決物業產權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而生的。因此，盡管我們認為廣義的物業管理應當充分包容單一業主的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業服務企業根據業主的個性需求進行服務的延展和創新， 但是我們始終不能忘記物業管理的存在本源和核心價值——基于物業共有部分的準公共服務。

提供物業共有部分的準公共服務，是物業管理的難點之所在，也是物業管理的專業價值之所在。認識物業管理的準公共性，我們就可以運用產品和公共選擇理論分析當前物業管理面臨的諸多現實難題，我們就不難理解物業管理收費問題的特殊性和產生根據，我們就不難理解目前業主大會和業主會機制的缺陷和癥結。認識物業管理的準公共性，我們就可以領悟物業管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認可政府公權對物業私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。

物業服務目標的實現必須輔助以管理的手段

服務是為滿足他人的需求或實現他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現一定的目標而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業管理活動中得到了統一。與其他服務行業相比，物業管理行業的準公共性，決定了不同的業主（客戶）對物業服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數業主的利益實現，為了滿足多數業主的共性需求，就必須約束和限制少數（或個別）業主的個性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業服務的一個特殊而必備的手段。

同樣, 從物業管理的權利本源看，物業管理權來源于業主的建筑物區分所有權，建筑物區分所有權并不具備傳統所有權和排他性，單個業主所有權的行使是受到有條件限制的，業主對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業主對共有部分僅具有按約定使用的權利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規搭建等行為，限制業主濫用物權，約束少數業主的不當行使建筑物區分所有權的行為，是物業服務之中的“管理”內涵。

解決物業管理問題的對策。

1、 物業管理不是保姆。從目前物業狀況來看，物管企業無外乎有三種類型，一種是由開發商組建成立，二種是由房管部門轉化而來的，三種是企、事業單位房改后組建的，或是其他原因臨時“搭建”的。這三種機構，約束性較大，管理機制陳舊，嚴重影響競爭力，沒有真正走向市場。所以說，仍然是上個世紀的產物。盡管物管企業開展了一些服務，業主仍感到不太滿意。再說，信息時代的到來，高科技的迅速發展，光靠簡單的“服務”能滿足業主的需求嗎？物管企業應脫胎換骨，打破原物管模式，建立新型的物業管理服務體系和二十一世紀的市場物管新機制，才是出路。

2、 物業管理應“以人為本”，加強自身素質建設。“人在環境中，環境改造人”。未來的小區、社區乃至整座城市，人與環境的和諧統一。物業管理的規律是“以人為本”，不但要為業主搞好服務，還要為業主營造一種氛圍，創造一種境界。“以人為本”，我的看法，物業管理需要現代裝備。一是物質裝備——運用高新技術服務；二是物業人員知識性強——有超前的意識；三是物業人員具有深層次管理能力——挖掘出為業主服務的潛力。