廣州蘿崗區房屋被收回索賠咨詢服務至上 宅基地贈予合同律師

廣州繼承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他繼承人有份嗎？

  張靜律師解答：無份，如果父母的宅基地房已經被拆除重建，則其他繼承人不能再要求繼承新建的房屋。如果其他繼承人認為重建人了自己的權益，可提起侵權損害賠償之訴。

判z決書節選：

法z院認為,首先,根據《物權法》第三十條規定,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。本案所涉房屋的原使用權人是張某某,建筑面積95.5平方米,后經繼承變更權屬人為鐘某銓,鋼筋混凝土4層(部分三層),建筑面積92.34平方米,總建筑面積287.03平方米。根據本案證據及陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4、區某陳述,目前該房經拆除后重建成現狀,5層,建筑面積約500平方米。也就是說,原本登記張某某、或者鐘某銓為使用人的宅基地房屋已經滅失,故無法發生繼承。相關繼承人認為拆除房屋的繼承人構成侵權的,可提起侵權損害賠償之訴。其次,宅基地房屋的權屬不能僅依據其在相關行政部門登記的宅基地使用權證的情況來簡單一概論之,而應當同時結合農村自建房的特點、建房時間、實際出資情況、實際使用情況等綜合因素來判定。現陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4未提供反映涉案房屋現狀的《村鎮宅基地使用證》等證據,本案證據未能充分證實現有的房屋所有人情況。綜上,陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4要求繼承現有房屋,缺乏依據,法z院不予支持。

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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報建，法z院還能處理嗎？

  張靜律師解答：在離婚及繼承案件中還能對房屋使用權進行處理，如是買賣糾紛或物權保護糾紛，則法z院不予受理。

本院經審查認為，根據上訴人提交的材料及雙方在原審庭審中的陳述顯示，上訴人主張權利的依據是廣州市天河區于1996年5月23日核發的穗天沙字第X號《村鎮宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結構為磚瓦，層數壹層，建筑面積105.84平方米。原審庭審中，上訴人與被上訴人雙方均確認穗天沙字第X號《村鎮宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號房屋由上訴人使用，16號之一房屋即訟爭房屋由被上訴人使用。沒有證據證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時已依法向國土規劃部門申報辦理規劃報建手續。故涉案房屋建設的合法性、初始物權登記尚未經相關行政主管部門認定及處理，穗天沙字第X號《村鎮宅基地使用證》上登記建筑樓層數量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數量及實際的樓層數量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第X8號《村鎮宅基地使用證》并不是訟爭房屋所具有的合法權利登記證明，在現有訟爭房屋建設的合法性、初始物權登記尚未經相關行政主管部門認定及處理前，對相關權利人之間民事權利進行析分的處理缺乏相應前提，故對于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調處，上訴人可在行政部門對涉案房屋作出處理后另行起訴。

廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規定說宅基地房可以買賣。所以實踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無效合同。

判z決書節選:

關于涉訟《房屋轉讓合約》的效力認定問題。《物權法》百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。”涉訟《房屋轉讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規定系該法1998年修正版的規定,屬于適用法律不當,本院予以糾正。然而,根據1988年修正的《土地管理法》第二條關于“中華人民共和國實行土地的公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉讓土地。”及第三十八條第三款關于“出賣、出租住房后再申請宅基地的,不予批準。”之規定,可以看到法律對于宅基地使用權的流轉一直保持禁止性的規定。宅基地使用權是一種以身份為基礎的權利,其權利的主體具有特定性,即于本集體經濟組織成員,宅基地使用權的這一權利屬性并未因為《土地管理法》等有關法律的修改而發生變更。因此,村集體經濟組織成員與非本村集體經濟組織成員宅基地上房屋合建的,合同無效。依據“房地一致”的原則,一審法z院在實體上認定涉訟《房屋轉讓合約》為無效合同正確,本院予以確認。

廣州借岳父名買宅基地房，離婚后能要回房子嗎？

    張靜律師解答：不能要回房子了，只能要求賠償購房款。如下面這個案件，王先生在宅基地還可以過戶的年代，借其岳父名買了一棟宅基地房，登記在岳父名下。離婚后起訴岳父返還宅基地房，但因為現在宅基地已經不能過戶，終法z院也不能判z決返還宅基地房或使用權歸王生，只能判z決其岳父賠償王先生損失了。

王先生與其前岳父之間，其實就是一個借名購買宅基地的問題。借名購買的前提是存在的，以這個作為前提的話，可能有一個效力的問題。王先生這種借名購買宅基地的合同或者口頭合同，肯定是無效的，因為宅基地只能銷售給村集體組織成員。在我們的現實生活當中，也有很多借名買房、借名買車的情況，這些借名購買的行為，首先它是不違背法律相關強制性規定或者政策性強制性規定的，這種借買的行為是有效的。如果我們的借買行為突破了相關規定的底線，那就可能是無效借買行為，所以我們要知道，借名購買宅基地法律上是不支持的。

在王先生借名購買宅基地的行為中，不但王先生有過錯，被借名人也是有過錯的，所以在宅基地歸現在的登記人所有的情況下，會有一個補償或者是賠償的方案。而這個終的補償或者賠償的方案，需要王先生通過協商或者訴z訟的方式來解決。對于當時在翻蓋地上物時所出資的費用，需要王先生搜集相關的證據，可以找當時的基建隊由他們來證明當時地上物的加蓋是誰負責的，誰組織的，誰給的錢。其實想要證明這些，也并不是特別困難。法z院會根據所提交的證據，進行一個評估，如果能夠確定當時房子的翻蓋確實是王先生出資，而且是借用王先生前岳父的名義來購買的話，法z院可能會判z決借名行為無效，原來支出的基礎款項以及地上物現在現狀的價值，王先生可以在起訴的時候一并主張，法z院會根據案件的實際審理情況作出相應的裁決。