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廣州什么是商品房法定交樓條件？

   咨詢電話：18078803465，張靜律師解答：取得工程竣工驗(yàn)收備案表是交付房屋的法定條件。

關(guān)于法定交樓條件。《建筑法》第六十一條規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用?！币虼?竣工驗(yàn)收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié),建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后,始具備交付使用的條件。國于2000年1月30日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公z安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”據(jù)此,我國目前的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得工程竣工驗(yàn)收備案表,即取得工程竣工驗(yàn)收備案表是交付房屋的法定條件。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州地下車庫的公共面積能起訴歸自己所有嗎？

  張靜律師解答：不能，公共面積不能登記至個人或其他組織名下。如下面這個面積，某集體公司與房地產(chǎn)公司約定合資建房，并約定地下第三層車庫全歸自己所有。終因地下三層車庫8000多平方米屬于公共面積，法z院駁回集體公司要求確認(rèn)歸其所有的訴求。

判z決書節(jié)選:

關(guān)于第二個爭議焦點(diǎn)問題，楊箕公司主張涉案大廈地下層中8444.18平方米物業(yè)全部歸其所有的依據(jù)是否充分。楊箕公司和南雅公司蓋章確認(rèn)后向廣州市房地產(chǎn)提交的《負(fù)一層至負(fù)三層分成說明報告》明確載明,對于涉案大廈地下三層的分成,南雅公司取得車位318個,面積為3768.7296平方米,并載明具體位置,楊箕公司取得車位20個(面積為209.0104平方米,并載明車位的具體位置和編號)及層共有面積3195.4460平方米,第二層共有面積3486.4035平方米,第三層共有面積1553.3201平方米,共8444.18平方米。廣州市國土資源和規(guī)劃委z員會給一審法z院的復(fù)函中也明確表示結(jié)合《負(fù)一層至負(fù)三層分成說明報告》以及該項目初始登記情況,楊箕公司分配的涉案大廈地下層8444.18平方米除了地下三層的20個車位(面積為209.0104平方米)之外,剩余面積8235.1696平方米屬車道等公共面積,二審中楊箕公司和南雅公司均確認(rèn)公共面積不能登記至個人或其他組織名下。在此情況下,楊箕公司在本案中要求將涉案大廈地下層其分配取得的8444.18平方米中除20個車位之外的面積登記至其名下,缺乏依據(jù),本院不予支持。至于當(dāng)時楊箕公司所分配取得的地下面積8444.18平方米中為何僅于該報告中確定了20個車位209.0104平方米的具體位置,而沒有對其余的8235.1696平方米所對應(yīng)的位置予以確定,楊箕公司作為該報告的簽約蓋章主體應(yīng)該是清楚的。

以租代售的公寓買賣糾紛中，是否適用商品房交樓標(biāo)準(zhǔn)？

  張靜律師解答：不適用。如下面這個案件，承稱公寓尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證故不具備交樓條件。法z院審理后認(rèn)為我國法律、行規(guī)中并無租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》方能交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，故認(rèn)定房屋已具備交樓條件。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于涉案物業(yè)是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)的問題。涉案合同附件約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)屬于裝修標(biāo)準(zhǔn)，劉某無證據(jù)證明已有的裝修瑕疵影響其正常使用租賃物，故其針對裝修瑕疵所提出的異議并不足以證明涉案物業(yè)不符合合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)?！督ㄖā返诹粭l第二款規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十三條第二款規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，涉案項目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于2018年2月8日前竣工驗(yàn)收合格并于2018年7月4日通過消防驗(yàn)收，已符合前述法律的強(qiáng)制性規(guī)定。我國法律、行規(guī)中并無租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》方能交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，劉某以涉案物業(yè)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》才具備交付條件缺乏合同依據(jù)以及法律依據(jù)。《合同法》第二百一十六條規(guī)定：“出應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！眲⒛撤Q涉案房屋系用于商業(yè)活動，雖然涉案物業(yè)于2018年9月6日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，但在2018年9月1日之前已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并通過消防驗(yàn)收，且已有企業(yè)于2018年9月1日前以位于涉案項目的房屋作為注冊地址辦理工商登記并開展經(jīng)營活動，由此可見，涉案房屋所具備的條件對于實(shí)現(xiàn)劉某合同目的并無實(shí)質(zhì)影響。據(jù)上，法z院認(rèn)定涉案物業(yè)在2018年9月1日前已經(jīng)具備基本交付條件。

廣州開發(fā)商逾期交樓的違約金封頂條款有效嗎？

  張靜律師解答：不一定有效，法z院可以調(diào)整違約金金額。如下面這個案件，法z院就認(rèn)為違約金太低了，調(diào)高了。

案例介紹：

小陳與某開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同，購買開發(fā)公司開發(fā)的某樓盤商品房（下稱案涉房屋）。按合同約定，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前將案涉房屋交付小陳使用。雙方在合同中約定如果逾期交付房屋，開發(fā)公司應(yīng)自本合同約定的交房日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房價款0.01%的標(biāo)準(zhǔn)向小陳支付違約金，但違約金總額不超過總房價款的2%。合同簽訂后，小陳按照合同約定向開發(fā)公司付清了全部購房款350萬元。但案涉房屋至二審開庭之日未取得竣工驗(yàn)收備案，開發(fā)公司亦一直未通知小陳收樓。于是，小陳起訴至一審法z院，要求開發(fā)公司支付逾期交付違約金，同時以商品房買賣合同屬于格式合同，約定的違約金明顯低于其損失為由，要求突破違約金不超過總房款2%的“封頂線”。本案爭議焦點(diǎn)為：逾期交付房屋，違約金應(yīng)否以總房款的2%為限？

一審法z院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在商品房買賣合同中明確約定逾期交付違約金計算標(biāo)準(zhǔn)且違約金總額不超過2%，遂判z決：1、開發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金70000元；2、駁回小陳的其他訴z訟請求。

廣州中院二審認(rèn)為，違約金“封頂”顯然違反公平原則和誠實(shí)信用原則，明顯不足以彌補(bǔ)買受人損失，應(yīng)對違約金計算標(biāo)準(zhǔn)予以酌情調(diào)整，遂變更一審判z決第z一項為：開發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金189350元。