番禺區二手房過戶時間咨詢常用解決方案「廣州合拓」

廣州二手房買賣過程中出現銀z行貸z款政策、利率變化等怎么辦？

  張靜律師解答：雙方應當積極協商解決,而非置之不理。如雙方協商一致變更了條款，則過后便不能再以此點主張對方違約。

判z決書節選：

房屋買賣合同涉及環節多、周期長,雙方當事人簽訂合同的根本目的是實現房屋所有權交易,即出讓方獲得房屋價款,買受人獲得房屋所有權。在合同履行過程中,如出現不可控之因素,例如銀z行貸z款政策、利率變化等,雙方當事人應當積極協商解決,而非置之不理。《合同法》第七十七條第z一款的規定:“當事人協商一致,可以變更合同。”縱觀合同履行的過程,雙方當事人多次根據上述法律規定,通過協商方式事實上變更了合同的履行。第z一次,涉案房屋需要重新測繪并補繳土地出讓金,雙方已協商解決,由陳賣家一方補繳土地出讓金并繼續履行合同,李買家其后亦配合辦理合同網簽,故雙方事實上協商一致變更了網簽時間的約定,李買家再行以此抗辯陳賣家一方違約,于法無據。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州存量房買賣合同約定付款的同時過戶，都抗辯對方不履行怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會問買家是否愿意支付剩余房款，如買家愿意就會判z決一方付款，一方過戶。部分賣家明明是自己不想賣房了，卻說是賣家不肯付款所以自己才不賣房。此種抗辯顯然到了法庭上是行不通的。

相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十六條：買受人請求出賣人交付房屋或者辦理房屋所有權轉移登記,出賣人以買受人未履行付款義務抗辯,經審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或者與出賣人的交房、過戶義務同時履行的,人民z法z院可以向出賣人釋明反訴請求買受人支付剩余購房款,出賣人不提起反訴且合同符合繼續履行條件的,可以作出同時履行判z決,即出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時,交付房屋、協助買受人辦理房屋所有權轉移登記。

廣州二手房買家無購房資格導致合同解除，違約金能降低嗎？

  張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯來認定。如下面這個案件，法官就認為雖然買家根本違約，但房屋漲價賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。

關于違約責任的承擔問題。如前所述,因何買家無法依約購買涉案房屋,構成根本違約,應當依約承擔違約責任。合同約定因買方不能購買涉案房屋的,應當承擔房屋總價10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔33萬元的違約金,并繼續要求賠償律師費33000元及其他利息損失等。何買家認為林賣家主張的違約金過高,請求依法調整。法z院認為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項稅款、辦理按揭貸z款等手續,即合同約定買家應履行的主要義務基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價值目前處于升值階段,不存在差價損失,其未能舉證證明因此產生的實際損失,應承擔舉證不能的法律后果,現何買家請求調低違約金,綜合本案上述情形,根據公平合理原則,法z院酌情調整何買家應支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責任而支出的律師費由違約方承擔,現林賣家為解決本案支出律師費33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。

廣州二手房買賣合同對付款時間和方式約定不明怎么辦？

  張靜律師解答：如存在約定矛盾或約定不明的情況，需要雙方協商達成補充條款，進行明確約定，如無法達成補充協議，則任何一方可解除合同，雙方互不承擔違約責任，已收款項退還。

本院認為，涉訟合同4條備注①約定的“賣方的銀行欠款由買方支付的首期款支付，若銀行欠款大于首期款，賣方要在過戶當天退回多支付的首期款”，原本的意思應為由買方負擔提前贖契的款項，而買方替賣方還貸而多支出款項超出雙方約定首期款880000元的，應由賣方負責退回。但因該合同條款表述不清晰，導致雙方產生不同理解，且莫賣家又拒絕向熊買家出具書面憑證承諾多出款項應退還給熊買家。因此，法z院認定因合同約定不明，不能達成補充協議，導致合同未能繼續履行并終解除的責任不應歸責于任何一方。莫賣家請求沒收熊買家支付的購房定金30萬元，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。