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發布時間：2020-11-12 00:03
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廣州沒有房z產證的房屋能否執行拍賣？
律師解答：針對產權證z件不完善的房產，如不具備初始登記條件，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房產產權證z件不完善的現狀，買受人或承受人按照房產的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責；如具備初始登記條件的，執行法z院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法z院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記。占有作為房屋重要的用益權利，承租z人租而不占，租而不用，與常理相悖，虛z假租賃關系很容易戳穿。
廣州購買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？
近幾個月，我市陸續有住房進行拍賣，而且數量還不少，拍賣的房產價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場上購買新房和二手房相比，參加拍賣會購買房產標的可能具有更多的不確定因素。
老人不肯搬，他該怎么辦？
市民張某如愿以償以比市場價要低近20%的價格競拍獲得了一套法z院處置的市區住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時，卻發現里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無法自用。最z高院執行局局長孟祥對此指出，絡司拍賣作為強制執行程序中處置財產的一種新措施，對破z解“執行難”，及時、有效兌現債z權益等方面有著重要作用。鑒于老人上了年紀，執行人員也不宜采用強制手段，結果就這么僵持下來了。而張某在拍賣前并未仔細查閱資料和實地了解，事后發現后悔不已，只好找律師咨詢。
律師介紹，張某因對拍賣流程不甚了解，也未進行現場查看，對拍賣行提供的有關拍賣物的文件資料沒有仔細查閱，便簽署了有關文件，根據簽署的內容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權利，已知悉拍賣物的瑕疵，認可拍賣物的現狀。”第十九條規定“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執行。建議購買此類房屋之前，先聘請律師做一個房產情況調查，搞清楚因為什z么原因拍賣，現在房屋居住人的情況等后再決定是否購買。
廣州租賃合同在抵z押前簽訂，拍賣時如何處理？
律師解答：如租賃合同（前提是真實租賃關系）在抵z押權設立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續有效，租客此后應將租金支付給新的產權人。故在現實生活中，個別被執行人為了規避執行，串z通他人簽訂虛z假z的房屋租賃合同，讓房屋處于租賃狀態，而影響房屋的拍賣，妨礙法z院的執行。如租賃合同在抵z押權設立之后簽訂，則無法對抗抵z押權的實現，該房屋拍賣后，承租z人無權繼續租賃房屋，其損失可向出租z人主張賠償。
某案件中，因抵z押的房產要被拍賣，被執行人就動起了鉆“買賣不破租賃”空子的歪腦筋，連著2次虛構租賃合同，想阻攔拍賣。終被法z院以拒不執行判z決罪判處被告人張某拘役六個月，緩刑八個月。
根據現行司z法解釋，對于租賃抵z押房屋問題，《z高人民z法z院關于適用〈中華人民共和國擔z保法〉若干問題的解釋》明確規定：“抵z押人將已抵z押的財產出租的，抵z押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。如果實在拿不到也不用急，起訴原業主或租客后，其家人也必須同時搬出。抵z押人將已抵z押的財產出租時，如果抵z押人未書面告知承租z人該財產已抵z押的，抵z押人對出租抵z押物造成承租z人的損失承擔賠償責任；如果抵z押人已書面告知承租z人該財產已抵z押的，抵z押權實現造成承租z人的損失，由承租z人自己承擔。”
廣州購買拍賣房后，租客一直不搬要支付房屋使用費嗎？
律師解答：可以要求居住人支付房屋占有使用費。使用費標準按廣州市國土資源和規劃局公布的租金參考價計算。
至于占有使用費的標準，可參照房管部門公布的同時期同地段同類房屋租金參考價確定，其中按廣州市國土資源和規劃局2016年公布的租金參考價計每月租金為22513.48元（511.67平方米×44元）。購買者在購買之前，可了解清楚房屋的現狀，只要不是特別難處理的情況（如有老年人住在里面以死對抗搬出），房屋還是可以購買的，起訴騰房即可。至于上述期間的物業管理費（物業管理費從2016年11月起按每月1535元的標準計算至交還房屋之日止）和水費880.4元，亦應由劉某負擔。至于車位管理費和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權人，并沒有提供證據證實其享有相關車位的使用權和管理權，故對該部分請求，不予支持。
