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廣州如何區分宅基地買賣合同是否有效，怎么判斷？

  律師您好。我想咨詢一下，我們家幾代人都住在城市，有城市戶A口，但是現在城市污染太嚴重，我們家商量了一下，決定到農村和一農村朋友買地，正在商量農村宅基地買賣合同。土地承包期內，婦女結婚后，按方便生產生活的原則，新居住地有地源的，應當解決其承包地。但是不知道是否有效。想請教一下，哪些宅基地買賣合同是有效的，哪些是無效的，怎么區分呢？

律師解答：您好，宅基地買賣合同是否有效，應分情況來看待。一般來講，法Z院認定宅基地買賣合同是否有效，主要會考慮以下幾方面內容：

1、法律、法規、部門規章和政策；

2、賣房人的現有居住條件；

3、該房產項下的土地使用權性質；

4、房產交付的實際情況；

5、不是同一個集體經濟組織的成員。

結合上述所列的要件，我們再來分析以下具體的買賣合同有效性問題。

1、對于城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說，因為法律法規已有明確規定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定，因此，該買賣合同是無效的；

2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身就是該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有，因此不應該使用《中華人民共和國物權法》的相關規定，只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為，都應該認定買賣合同有效。答：根據《土地管理法》規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。

根據您所提供的情況，因為您家都是有城鎮居民，屬于第Z一種情況，因而不能購買農村宅基地，即便簽訂了合同，也是無效的。以上就是我對您問題的解答，希望能對您有所幫助。

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廣州增城從化蘿崗花都區宅基地申請分配收回糾紛律師

廣東農村村民申請宅基地必須要符合哪些條件?

　　農村村民每戶只能有一處宅基地，每戶農民建房用準由省、自治區、直轄市在土地管理地方法律中規定，不得超越批準建房。農村村民申請宅基地必須符合下列情況之一：1、現在住房影響鄉(鎮)村建設規劃，需要搬遷重建的;2、農村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的;3、經主管部門批準，由外地遷入的農戶無住房的;4、集體組織招聘的技術人員要求在當地落戶且戶A口已遷入的;5、離休、退休、退職的干部職工，復退軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無宅基地的。2、農村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的。

　　有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：1、出賣、出租或以其他形式非A法轉讓現有住宅后，再申請宅基地的;2、一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的;3、戶A口已遷出不在當地居住的;4、年齡未滿18周歲，又不具備分戶條件的;5、雖在農村居住而戶A口未遷來當地的;6、其他規定不應建房和安排宅基地用地的。廣州宅基地房屋買賣合同無效，里面的違約條款有效嗎當事人咨詢：宅基地買賣合同應屬無效合同，若簽定此種合同，事后發生糾紛，該合同里的違約條款有效嗎。

　　村民因住房出賣、出租而使宅基地達不到標準、或喪失宅基地的，不得再申請宅基地，但因兩戶的宅基地都達不到標準而相互調劑，經過批準的可以申請宅基地。嚴禁利用建住宅為名搞房地產開發和炒房地產的行為。對將現有住宅改為經營場所的，除了不再批準新的宅基地外，還應按其經營場所實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使用費。對于戶A口已經“農轉非”的人員，應適時核減宅基地面積。另外，城鎮職工要求自費建房應由城建部門統一規劃，經地政部門批準后統一征A地、建房，不準私自到農村買地、租地建房。對于你支付的購房款適當考慮與你應當支付的房屋使用費進行折抵，如有余額，由出賣人予以返還，對于區位補償價部分，一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則，由出賣人對你進行賠償。

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廣州從化羅崗荔灣區拆遷安置房買賣糾紛律師

廣州什么是拆遷安置房？可以買賣嗎？

　　所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑地。

因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的 安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易Z中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第Z一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，Z好由專業房產律師進行指導。1、對于城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說，因為法律法規已有明確規定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定，因此，該買賣合同是無效的。

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