廣州番禺區商鋪買賣爭議咨詢承諾守信 專業房產訴z訟律師

廣州商品房買賣合同約定綠地、露臺等共有部分贈送給業主有效嗎？

  張靜律師解答：將業主共有的面積贈送給某個業主的約定無效。

相關法條：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十一條：商品房買賣合同違反規劃,約定將業主共有的綠地、空地、露臺等贈與買受人或者由買受人,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權法第七十條、七十六條的規定,應當認定該約定無效。

《物權法》

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十六條 下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

(三)業主委z員會或者更換業主委z員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

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廣州簽訂認購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時也要看開發商那邊的態度，是同意解除還是反訴要求繼續履行，如其反訴繼續履行的話，購房人可能要承擔違約責任和繼續履行的責任。如下面這個案件，因開發商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項退還。

判z決書節選：

法z院認為：案涉《認購合同》合法有效。依據該合同約定，李買家作為買方應在約定的時間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權解除合同、沒收定金。現李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權行使約定解除權并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據合同約定，該函件自寄出之日起2日內即2019年9月26日視為送達對方，故法z院確認上述合同自該函送達對方之日即2019年9月26日解除。

根據《合同法》第九十七條的規定，合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權證代辦費1200元、貸z款服務費6000元、委托公證費2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應返還的上述款項中扣除，法z院予以準許。

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廣州認購書對貸z款的約定與實際不一致能退定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，就是因為認購書對貸z款流程的約定與實際貸z款流程不一致退定金成功的。

判z決書節選：

法z院認為：張某認為認購書不能繼續履行的理由是金某公司不能提供銀行的同貸書，從而拒絕再簽訂商品房買賣合同。因為貸z款的程序與商業貸z款不同，而金某公司提供的認購書中的條款未就貸z款的程序進行準確和詳細說明，條款約定及張某的理解與實際的貸z款程序不一致，金某公司在此存在一定過錯。同時，就本案查明的事實，張某已經向按揭銀行的律所提交了資料，并已經獲得初步審核同意，按照貸z款的流程，雙方可在簽訂《商品房買賣合同》后提交資料完成貸z款手續。因此認購書解除，不可歸責于雙方，金某公司應將定金40000元退還給張某。張某要求雙倍返還定金依據不足，法z院不予支持。至于張某主張的按揭費用，并非金某公司收取，張某主張金某公司賠償該費用，依據不足，法z院不予支持。