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土地整理單位有效的技術途徑

  基于土地整理單位族庫的裝配式設計可能是有效的技術途徑，如航站樓的辦票、候機、聯檢、行李處理、機房、衛生間等形成族庫，提高設計效率。但族庫的建設是一個長期的工作，族庫的使用者同時也是族庫的建設者。“推動BIM全過程集成應用和BIM審圖模式改革”已經成為2020年建設部的工作重點之一,政府改革驅動也是重要途徑。重大工程的驅動，如果沒有BIM技術將無法實施，項目的建設導致土地整理單位技術的跨越式發展。

  工程建設與業務流程脫節。長期以來，鐵路信息機房在建設初期往往不被重視，通常是基建，待建筑物主體建設完成后再進行機房工程的設計規劃，導致信息機房的設計方案受主體結構限制，不能完全滿足業務需求。機房工程涉及的系統內外部接口眾多，建筑物施工預留的接口常常無法與機房工程建設需求很好地匹配，給相關機房的施工帶來較大困難。

  土地整理單位是項目實施的基礎。根據信息機房設備二維圖紙信息，由設計單位組織專業人員應用Revit等建模軟件對機房環境空間、走線架、光纖槽、防雷接地、機柜及柜內設備等進行正向設計，形成豐富、的機房設備族庫。在Revit等建模軟件中創建的構件都是參數化模型，在機房設計過程中，可直接調取族庫中事先建好的參數化族，對設備構建參數進行相應調整，避免重復性建立，提高建模效率和質量。施工人員可根據設計交付的機房設備模型，進行BIM深化設計、指導施工。

  土地整理單位簡而言之就是將一組3D 的幾何造型賦予它各種我們所需的幾何數據，如果以函數模型來描述的話，就是對象=(空間幾何信息 , 屬性數據)舉個例子來說，如下圖所示，我們繪制當我們繪制一道梁，就是賦予其空間信息(端點與長度)將斷面形狀擠出來，然后附上相關的幾何或非幾何信息(如體積、表面積、施作時間點、成本、工時等)。

  土地整理單位項目合同，是指社會資本方（以下簡稱企業）與方依法依規就PPP項目合作所訂立的合同。近年來，PPP項目合同日益普遍化、運作方式也日益多元化，如何對土地整理單位項目合同進行準確的會計處理成了實務中的難點。企業在進行會計處理之前，應根據合同約定識別其履約義務，如果既提供PPP 項目資產建造服務又提供建成后的運營服務和維護服務，應根據《企業會計準則4 號——收入》的規定，識別合同中的單項履約義務，將交易價格按照各項履約義務的單獨售價的相對比例分攤至各項履約義務。

  企業有權收取可確定金額的現金（或其他金融資產，即金融資產模式；企業有權向獲取公品和服務的對象收取費用，但收費金額不確定，即無形資產模式；同時包括金融資產與無形資產的混合模式。下文主要就企業提供建造、運營以及維護多項服務時，對金融資產模式與無形資產模式下會計處理的區別展開探討，并結合案例分析對這兩種模式的會計處理結果進行比較。

  金融資產模式下，交易的實質是方購買企業建造服務所形成的土地整理單位資產，通常以分期付款的形式支付現金對價，PPP資產在未來的經濟利益流入仍由享有；而無形資產模式下，交易的實質是將PPP資產的未來經濟利益流入權授予給企業，而企業要獲得特許經營權的代價是提供建造服務并形成PPP資產。無形資產模式下可以理解為兩項交易，即企業以建造服務為對價取得PPP資產的特許經營權，然后通過運用PPP資產的特許經營權在未來取得經濟利益流入。

  在合同期間，如果企業提供建造、運營服務，企業在整個合同期間的經營業績構成會因金融資產和無形資產模式而有所不同。金融資產模式下，因企業運營期間不向公品使用者收費，其向收取的對價絕大部分是建造服務的對價。方會依據項目的總投資額（可能會因竣工驗收后的決算報告金額進行調整）、建設期的資金利息、以及合理的投資回報率測算一個數據。

  通常以分期付款的形式支付現金對價，因此交易價格中包含了企業向方提供的重大融資利益。土地整理單位企業在建造期間確認建造服務收入，在運營期間除了確認運營服務收入外，重大融資成分作為利息收入沖減財務費用，對經營業績會產生較大的影響。金融資產模式下，企業確認的收入總額通常不會超過實際現金流入總額。

  無形資產模式下，企業建造服務收入的對價是非現金對價特許經營權，按準則規定應以非現金對價的公允價值確定交易價格，即以運營期間預計的現金流入量為基礎估計確定。當土地整理單位資產達到可使用狀態，用特許經營權進行結算表明已經償付了對價，因此，企業在運營期間不再為提供融資利益，無需再確認重大融資成分的影響。但無形資產模式是通過使用PPP資產的特許經營權在未來取得經濟利益流入，運營期間確認的運營服務收入是提供公品的收費收入，并應同時結轉無形資產的攤銷成本。因此，無形資產模式下，企業確認的收入總額明顯會超過實際現金流入總額。

  對于維護服務不構成單項履約義務、其發生與否取決于運營期間對PPP資產使用情況的，應按或有事項準則進行處理。金融資產模式下，因土地整理單位資產的使用權仍歸，通常不存在PPP資產的使用情況而發生預計負債的情形；而無形資產模式下，因PPP資產由企業負責使用并獲得公品的收費權，通常應考慮預計負債。實務中，企業需要結合合同的具體規定進行分析判斷。

  由于土地整理單位協議明確約定了公司的合同義務以及方的付款義務，公司應識別出建造服務、運營服務以及路面重鋪服務三項履約義務，假設根據協議約定，這三項履約義務屬于三個單項履約義務，且建造服務與運營服務屬于時段履約義務。因此，支付的交易對價應該按各單項履約義務的單獨售價進行分攤。