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廣州父母的宅基地，兄妹合資建房，被霸占能起訴返還租金嗎？

  張靜律師解答：可以，不過關于租金標準，如原告持有全部租賃合同，可按實際收取的租金分割，如原告無租金證據，則應申請法z院評估租金金額。如下面這個案件，法z院就委托評估公司評估了宅基地房的租金標準，然后按標準判z決返還租金的金額。

判z決書節選：

法z院認為，關于爭議焦點二，劉2應返還的租金收益如何確定。根據2012年1月9日《合約》顯示，劉1出資370000元，劉2出資233200元，出資總額為603200元。根據一審的評估結論，涉案房屋在2008年5月1日至2017年4月11日期間的租金收益合計510888元，該期間的收益不足以全部扣減上述出資總額，故應在雙方之間按出資比例分配。據此，劉1應取得收益為510888元×（370000元÷603200元）=313376.26元。而根據2012年4月21日《備忘錄》顯示，劉1收回本金95000元，劉2收回本息105776元，而該收回的本金及本息應來源于上述510888元租金收益，故劉1還應取得收益為313376.26元-95000元=218376.26元。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州起訴兄弟姐妹侵z占自己的宅基地房份額，能打贏嗎？

  張靜律師解答：此類案件要看證據，一是能否證明涉案房屋是父母的宅基地房，自己有繼承份額，二是涉案房屋這么多年有沒有加建、改建，誰出的錢，三是兄妹的過戶程序是否合法，父母是否同意。如下面這個案件，姐姐起訴侵z占自己的宅基地房繼承份額，但法z院審理后發現一是宅基地證是父親去世后母親和申領的，二是房子是出錢建的，三是母親立了公證遺囑自己的份額贈與給。此種情況下姐姐是沒有份額的，終敗訴。

法z院認為:《民事訴z訟法》第六十四條款規定:當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。《人民z法z院關于民事訴z訟證據的若干規定》第二條規定:當事人對自己提出的訴z訟請求所依據的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中,根據李姐、李妹提交的證據顯示,雖然李父、黃母及李姐、李妹一家四人在五十年代已在楊箕村同××號房屋居住,但直至李父時,一直沒有關于該房屋的宅基地使用權或集體產權證等權屬登記。因此,該房屋不屬于李父的遺產。黃母于八十年代取得楊箕村xxx8號的宅基地使用權證,該址上蓋房屋經李妹兩次出資拆建,黃母于1996年4月向廣州市天河區沙河鎮楊箕村民申請將該8號房屋房產證戶名變更為李妹,即將上址房屋贈與李妹,與其在廣州市天河區公證處所立《遺囑》的意思表示并不相悖。現無證據證明李姐對此有提出過異議。李妹取得楊箕村xxx8號房屋的權屬證書后,作為房屋權屬人與拆遷人簽署拆遷補償協議,并回遷xxxA2棟3402房和1206房、A5棟507房、A6棟2208房。現李姐要求確認其享有楊箕村xxx8號房屋以及上述回遷房三分之一產權份額,依據不足,法z院不予支持。

廣州合作建房協議無效糾紛中，能否把收款人一起告？

  張靜律師解答：可以，如果簽訂合同的公司與收款的公司不一致，則如果收款公司能舉證證明自己收款后已交給了簽訂合同的公司，則自己不用擔責，如不能證明，則要與合同簽訂公司承擔連帶賠償責任。

本案二審爭議的焦點為栢某公司是否應對永某公司應支付的建房款402742元承擔連帶責任。針對陳某的上訴請求與永某公司、栢某公司的答辯意見,分析如下:

從本案證據及當事人的陳述可知,何某向法z院提交了陳某向栢某公司轉款的流水記錄共819518元,證明何某與陳某兩人共同向栢某公司支付了合作建房的費用。從何某與陳某兩人轉款的總金額(包括建房款、見證費、維保、物業管理費、水電費周轉金等)來看,與永某公司已收取何某、陳某兩人款項的總金額一致,且時間相差無幾,結合陳某向本院提交與其同時期和永某公司簽訂《合作建房協議書》的案外人王某向栢某公司轉賬的流水記錄附言有A棟1003和1004房尾款記載的事實可知,栢某公司確實收取了王某的建房款。本案永某公司雖到庭參加訴z訟,但未舉證證明其收取何某、陳某建房款的來源,而栢某公司未到庭應訴,亦未提交證據進行抗辯,根據《z高人民z法z院關于適用<民事訴z訟法>的解釋》第九十條:“當事人對自己提出的訴z訟請求所依據的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,但法律另有規定的除外。在作出判z決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”的規定,栢某公司應承擔舉證不能的法律后果。據此,本案陳某要求栢某公司對永某公司應支付的建房款402742元共同承責,即承擔連帶責任合理合法,本院予以支持。

廣州宅基地買賣合同無效糾紛中，房屋價值評估一般多少？

  張靜律師解答：宅基地房屋價值的評估每個案件都不一樣，差別非常大，跟房屋的新舊、位置、面積都有關系。如下面這個案件，評估出來房屋的價值（含土地價值）就是67萬，476平方米，本案為2019年案件。

訴z訟中，勞買家申請對涉案房屋價值進行評估。法z院依法委托廣東安某價格事務所有限公司（以下簡稱安某公司）對涉案房屋價值（單列土地使用權價值）進行評估。根據評估報告，涉案房屋宅基地使用權價值為672648元；勞買家分得的房屋價值（含土地使用權價值）為204164元。根據評估報告核定，涉案房屋的區位樓面地價為1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，勞買家分得的房屋的土地使用權價值為69667.3元（1413.13元×49.3平方米）。扣除上述土地使用權價值后，相應上蓋物的價值為134496.7元。