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發布時間：2021-10-23 11:39
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聯網技術后半場拉開序幕，產業結構升級轉型發展刻不容緩，各個領域的開廠選址要求愈來愈高，傳統式實體線公司老總們各個都說加工廠難做，但東莞廠房售賣銷售市場依然"一房難尋"，價錢越漲越高。在日漸猛烈的大城市市場競爭中，東莞又怎樣從廣州和深圳的高分下逆轉，變成實至名歸的"世界工廠"呢？
一、青年人，農田荒蕪
1978年之前，東莞還是個農業縣，從業農牧業的人力資本超出80%，工業產值僅占總值的30%，制造業企業不上400家，徹底人力資本日收益少僅有多少錢，很多青年人以便存活只有挺而走險前往中國香港。那時候的東莞廣為流傳著一句順囗溜：青年人，農田荒蕪，難做，老人慌亂。
二、中國改革開放，迅猛發展
1978年7月，東莞趁著公布的《進行對外開放生產加工裝配線業務流程試行辦法》，運用現行政策和地域優點修建全國性家三來一補（半成品加工、訂制、來件裝配線、補償貿易）公司——永安手袋廠。只是三個月，職工們薪水翻了10倍。接下去兩年間，很多企業選址東莞辦廠動工，來到1984年，三來一補的公司做到1000好幾家。經濟發展又一路輝煌10年之后，生產總值翻了3倍，東莞廠房售賣之關注度一時無兩。
如果投資建設一個工業園，對外用于租賃，那么收益率應如何計算?這是一個比較復雜的問題。因為涉及到工業用地的操作，不能簡單按照一般的投資回報比例來計算。以下舉個例子來說明。假設廠房建設2000萬，土地1000萬，廠區水、供電、用暖、照明、污水處理、消防等配套設施投500萬按10期進行折舊，廠區內道路投500萬，廠房保險每年5萬，保安、保潔、水電工等物業人員工資每年10萬，每年收到物業管理費15萬，每年收到房租300萬，那么每年的收益率應該怎么去算才合理，算出的收益率能反映什么問題?
在列出的例子中，廠房每年的保險和安保收入沖抵，可以不考慮這兩項。其他的從以下兩部分考慮：
一、土地投資：工業用地價格很低，一般只有同地段商住地的十分之一,遠低于政府的征收成本，所以升值潛力很大且穩定。各地政府在拍賣工業用地后，關心的就是土地能不能正常使用，實現稅收。一般企業未建成投產以前，很多政府都不會把土地證辦理給企業。如果工業用地長時間不能實現稅收收益，政府會用很多方式爭取收回土地，另行拍賣。所以，只有順利運營實現客戶入駐才能從利益上和政府一致，保證土地證的辦理和土地持有。
4.租金繳納
通常情況下，廠房租金的繳費方式有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。
少數情況下，有房東會收取少量月租金，根據企業經營狀況進行利潤分成。如果房東提到這一點，并且企業愿意風險分攤，雙方可以將其作為重點來談判。因為其中有許多不確定的因素，處理不當，后續可能會引起爭議。
5.環評辦理
生產型企業是必須要做環評的。環評即“環保影響評估”，只有環評合格后，企業才可以動工生產。
所以在挑選廠房時，需要留心廠房資質能否申辦環評，找環評公司或環保公司去看現場，確認是否能夠辦理環評，避免后續因為環評問題造成糾紛。
6.區域政策
在進行廠房選擇時，需要考慮廠房所在的行政區域內是否有相關政策，如產業補貼政策等，尤其需要注意稅收政策。提前了解這些信息，可以防止在辦理有關工商登記、稅務登記的過程中遇到障礙，影響投資計劃的進度。
而對于外資企業而言，更應當向擬投資地的工商、稅務、外資管理機關了解當地的產業政策，充分了解享受當地的優惠政策的企業條件，也避免因與當地產業政策沖突而使投資計劃停滯。
TIPS
初創企業建議選擇帶有裝修的廠房，盡量選擇設備完善、服務配套的工業區或開發區內的標準廠房，這樣企業可以快速辦起來也省去很多裝修的麻煩。
一般而言，配套設施完備且已經部分完成招商、投入使用的工業區廠房為合適，標準廠房在設計上能夠滿足一般工業加工企業的生產要求，已經使用的工業園區，在園區管理、工商稅務等配套設施的配備上都有利于企業快速投產，并為后續的有關工作的開展提供便利。
