混合并購估值-價格合理「安徽創邁」

隨著中國城市化進程的發展,城市中心區用地愈發緊張,辦公樓租金日漸昂貴,與此同時城郊地區基礎設施建設逐步改善,為產業地產的發展提供基礎的平臺產業地產項目通常布局在城市發展主脈絡在線,以城市發展規劃的近郊地區土地為目標,同時面對較少的競爭者,項目開發可以以較低的成本進行,同時,可獲得政府包括水供應污水處理、電力及公共交通等多種形式的支持。當產業園得到充分開發并投入運營,而城市發展亦延伸至城郊地區,運營商便可以享受因市中心區擴張帶來的升值。

產業研究、產業規劃、產業導入、產業服務貫穿整個項目運營,產業的構筑成為激發新城活力的核心要務。所以,圍繞政府、產業的合作能力成為企業開發產業地產項目的重要課題。任何投資資金都是有限的,而任何投資人都希望投下去的錢,能產生更大的回報。在親子約系統的規劃中,有一個功能是親子項目投資評估監控。有客戶問,如何去監控這個項目的投資價值呢,其實,這是一個很簡單的財努問題。一般來說,一個項目的投資評估,可以從三個指標進行衡量。

假定你是一個基1金公司，你投了一大堆這種資產，兩年內沒有再融資、沒有公司重大經營的優良或疲弱，那你就按照投資原值估值進行上賬。資本市場有的是這樣，做早了有可能也不對，因為早了就有用戶紅利，但如果不具有壟斷性的話，早期的用戶紅利很快就會被稀釋。這種公司有價值，但資本估值不高。單產品公司的PE倍數（市盈率）是3～5倍。就游戲、電影產品來講，其產品壽命周期多的兩三年，短的幾個月。現在的產品公司被人遺忘得很快,只從資本的角度來講，單產品的公司是讓人不放心的公司。