廣州對方違約舉證找律師服務(wù)放心可靠「廣州合拓」

廣州超過后過戶時(shí)間賣家就可以解除合同了嗎？

    張靜律師解答：不一定，看合同如何約定。如果合同有約定超過后過戶時(shí)間賣家可以解除合同，才能解除。如果沒有約定，且同時(shí)約定了延遲履行義務(wù)的，逾期10天才能解除合同，則還要再等10天才能書面發(fā)函解除合同。當(dāng)然這10天可主張逾期履行的違約金。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為，關(guān)于張買家是否構(gòu)成違約,本案合同關(guān)系是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。如前所述,與梁賣家建立房屋買賣合同關(guān)系的買受人主體系張買家。而依據(jù)梁賣家與張買家簽訂的《房屋買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》的約定,張買家應(yīng)在取得銀行同意貸z款通知書或相關(guān)意向回復(fù)后五個(gè)工作日內(nèi)與梁賣家共同辦理遞件過戶手續(xù)及支付首期款,該事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在2018年5月30日前完成,如張買家付款逾期十日以上的,則梁賣家有權(quán)不向張買家出售涉案房屋。事實(shí)上,張買家一直未向梁賣家支付首期款,且直至2018年6月21日才以張某澤的名義取得廣發(fā)銀行廣州分行出具的《貸z款初審結(jié)果通知書》,導(dǎo)致雙方事實(shí)上亦無法在2018年5月30日前辦理交易過戶手續(xù)。因此,張買家的行為已構(gòu)成違約,梁賣家訴請解除雙方之前簽訂的一系列買賣合同包括梁賣家與張某澤簽訂的《廣州市存量房買賣合同》符合合同約定,應(yīng)予支持。

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廣州二手房買家多次變更貸z款方式，賣家有義務(wù)配合嗎？

  張靜律師解答：如合同有約定則從約定，如無約定，賣家在不影響自己利益的情況下，應(yīng)適當(dāng)配合，超出適當(dāng)范圍外的要求，可以拒絕。

雙方當(dāng)事人確因首期監(jiān)管資金差額問題產(chǎn)生爭議,李買家實(shí)際需要支付的監(jiān)管資金超出《稅費(fèi)計(jì)算表》中估算的監(jiān)管資金。李買家變更貸z款模式為“貼息貸”,且取得銀z行同貸書,李買家簽署貸z款申請資料,該事實(shí)足以證實(shí)雙方以實(shí)際行為變更了按揭貸z款模式,即從“公z積金商業(yè)貸z款組合貸”變更為“貼息貸”。第三次,微信群名稱為“東暉園x座xxx售后交流群”的溝通過程中,李買家在取得“貼息貸”的中國銀z行同貸書后,又以“貼息貸”月還款金額可能略高于“組合貸”為由反復(fù)多次提出要求按合同履行,即再行要求變更合同貸z款方式為“公z積金商業(yè)貸z款組合貸”,此為新的合同變更請求,應(yīng)當(dāng)征得合同向?qū)Ψ降耐?2018年8月31日,陳賣家一方已通過微信回復(fù)的方式,同意配合再行變更貸z款方式為“組合貸”后。在此情況下,陳賣家一方及樂某公司多次在微信群“東暉園x座xxx售后交流群”中催促李買家履行合同義務(wù),陳賣家一方多次通過郵政速遞方式向李買家合同約定的通訊地址及工作單位郵寄催促函及律師函,李買家均未予理會(huì),既不向銀z行或按揭機(jī)構(gòu)提起“組合貸”申請,亦不按照原“貼息貸”同貸書履行合同義務(wù)。綜上,李買家的行為已構(gòu)成《合同法》第九十四條第(三)項(xiàng)之約定,當(dāng)事人一方遲延履行主務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,守約方陳賣家行使合同解除權(quán),于法有據(jù),予以支持。

廣州二手房買家無購房資格導(dǎo)致合同解除，違約金能降低嗎？

  張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據(jù)具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯(cuò)來認(rèn)定。如下面這個(gè)案件，法官就認(rèn)為雖然買家根本違約，但房屋漲價(jià)賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。

關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問題。如前所述,因何買家無法依約購買涉案房屋,構(gòu)成根本違約,應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定因買方不能購買涉案房屋的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋總價(jià)10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔(dān)33萬元的違約金,并繼續(xù)要求賠償律師費(fèi)33000元及其他利息損失等。何買家認(rèn)為林賣家主張的違約金過高,請求依法調(diào)整。法z院認(rèn)為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項(xiàng)稅款、辦理按揭貸z款等手續(xù),即合同約定買家應(yīng)履行的主要義務(wù)基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價(jià)值目前處于升值階段,不存在差價(jià)損失,其未能舉證證明因此產(chǎn)生的實(shí)際損失,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,現(xiàn)何買家請求調(diào)低違約金,綜合本案上述情形,根據(jù)公平合理原則,法z院酌情調(diào)整何買家應(yīng)支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責(zé)任而支出的律師費(fèi)由違約方承擔(dān),現(xiàn)林賣家為解決本案支出律師費(fèi)33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。